深度观察:行业的变与不变,从方糖小镇看联合办公两周年

anitazhang 2017-04-24 13:33

转眼间,联合办公进入两周年之际。在这个重要的日子里,作为国内对联合办公研究最专业的咨询机构易居克而瑞发表了一篇对行业两周年的研究报告,同时也让身处在行业中的方糖小镇有了更深入的思考。

联合办公行业,两年前谈模式,一年前谈盈利,现在谈入驻率,不是行业变了,不是风口变了,而是谈话的人成熟了。

一、两年前的绝对风口

两年前的 2-5 月份,撑起今日联合办公行业半壁江山的玩家集中诞生,就因为一个口号和一个意见。

联合办公空间创立时间表(截取自克而瑞数据库)

从规模、行业影响力、融资等各个角度看,这个名单都可以撑起国内联合办公的半边天,而他们的扎堆产生可以有许多原因,但不会缺少下面两条:

「大众创业,万众创新」

《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》

接下来的 4 月份内,国内估值最高的两家联合办公品牌优客工场和方糖小镇将以各种形式庆祝他们的两周岁生日,我们就以此为契机,来梳理一下这个行业两年来的变与不变。

二、两年来,谈了什么

1. 谈模式

谈模式可以从潘石屹说起,SOHO 3Q 就是在他赴美参观 WeWork 后开始筹划的。自此 WeWork 成了行业的一面标杆,新空间成立总要用 WeWork 来对标,体现模式的可行性和潜力。但是很快,崇尚创新的国人就谱写了「从学习 WeWork 到抛弃」,各种新模式、新玩法被提出来,「不是 WeWork,超越 WeWork」的论调频频抛出。

到头来,WeWork 还是那个巨无霸,而国内的空间还在挣扎着成长。

谈模式,是因为我们也不太懂用什么模式。

2. 谈盈利

随着资本的不断进入,行业蓬勃发展,也在尝试各种模式,但是时间长了,投资人要兑现的不是模式,而是盈利,能带来盈利的才叫真模式,情怀不能用来结算。在经过各种行业交流后,回家一算账本,非租金收入,也就是靠模式赚来的额外的钱,能超过 10% 几乎没有。

渐渐的,缺乏背景的空间就因资金链问题先倒闭为敬了。

谈盈利,是因为我们也不太懂怎么盈利。

3. 谈入驻率

痛定思痛,我们到底该聊点什么?聊业务!聊问题!

不是因为模式和盈利不重要,而是说的太多了,我相信联合办公的故事和未来,但前提是,扛过创业期,市场才能还你一个大后期。

谈入驻率、谈租金、谈规模,因为这是你懂的,一线的业务人员也懂得,投资人也能实实在在看到的。

解决日常运营问题,降低成本,培训员工这些最基本也是最有效的方式才是拳拳到肉,才能击败外界的质疑。

虽然逼格下来了,像是坐实了二房东的角色,但它有效,也是下一轮我们再谈模式的本钱,这是一种循环。

三、两年来,变了什么

1. 风口没变

两年前创立的空间按融资分级:

独角兽:优客工场(估值近 70 亿)

亿元级:方糖小镇(估值 10 亿)、无界空间、WE 、酷窝

联合办公空间融资总额(截取自克而瑞数据库)

融资角度看这些企业非常有代表性,融资额上的半壁江山,优客工场作为目前行业唯一一个独角兽,融资额超过 10 亿,而业内融资额第二梯队的裸心社、氪空间等空间则与方糖小镇一样,超过 2 亿元。

联合办公空间融资时间表(截取自克而瑞数据库)

跟踪这一时期创立空间的融资事件,可以发现并没有一个集中的时间段。从 2015 年 4 月到 2017 年 4 月的两年里,以上空间每半年的融资事件数分别为 4、5、5、4,相对较为平均,贯穿了发展的整个过程。所以风口一直在那,未曾离开。

2. 行业没变

两年前创立的空间或多或少受到了双创的影响,所以最初,创业者是最重要的客群。但现在没有联合办公空间只为创业者服务,随着企业与行业规模的扩大,企业和市场的地位在发生反转,而其表现就是,许多空间刚开始,开一个满租一个,而越往后越困难,相反的,中介却越来越强大,点数越来越高。

说回两年前,我们的口号都是「中国版 WeWork」,而 WeWork 的客群本来就是多样的,所以客群的变只是国情,并不涉及到行业本身。

3. 客群变了,产品跟着变了

再看客群的变化,虽然联合办公本质上还是一种对传统办公产品的升级,但随着客群的变化,市场教育企业,空间的产品在自我迭代的同时,也在衍生出新的产品,比如方糖小镇进驻浦东机场,甚至未来进驻更有想象力的地方,都是顺应市场环境。

放大视野看,联合办公的产品内涵之丰富远超想象,如果把联合办公当作一种办公升级的概念,那么主客体都会发生变化:

除了我们熟悉的运营商提供空间给多个租户外,方糖的大企业定制以及米域的洋房项目,都包含一个运营商对应一个大租户。

而联合利华在新加坡,华平在上海都有做联合办公副业,提供给自身的上下游等周边小企业。

最后,工作环境的极致谷歌、苹果,不也是一种联合办公模式,从设计到产品再到理念。

方糖小镇静安森林社区

如果未来联合办公这个词消失了,一定是因为它已经完全融入工作生活中而被漠视了。

产品的变化不仅体现在物理空间,更在虚拟的人际关系中。因为办公的环境是空间 人。办公升级也一定是要包含两者。

客群广了,共性少了,所以空间主题的设置有助于聚合有共同点的人。当然主题空间目前还属于少数,而不能改变人的排列组合,那就在现有条件下,将他们连接起来,社群的概念运营而生,小编上个月还参加了方糖的城市定向赛,感受颇深的就是许多租户在活动中多了平时工作中不会有的深入认识、交流。

4. 规模变了

从各联合办公运营商最显著的特征——规模、布局来分类:

全国布局:优客工场、WE 、酷窝、侠客岛、funwork

区域深耕:方糖小镇、无界空间、梦想加、SOHO 3Q、wedo、云享客、XNode

小而美:积优

两年前都是小空间,两年后大不同。

联合办公空间运营商进驻城市数量(截取自克而瑞数据库)

联合办公空间运营商空间数量(截取自克而瑞数据库)

*以上为部分监测内品牌空间,数据以各空间官网披露为准

在整个行业全国布局的空间里,两个巨头逐渐脱引而出,一是优客工场,一是合并后的 WE 酷窝。

区域深耕空间里,方糖小镇、无界空间、wedo 等作为上海、北京、深圳的代表空间,也都逐步完成区域布局,开始发挥区域内协同效应,触角不断延伸,其中方糖小镇 2016 年已开设北京和成都网点,并实现全部满租。

四、行业整合的再思考

如果大家还记得克而瑞三月联合办公月报或者其推文的话,一定已经熟悉了行业整合的案例与趋势,WE 与酷窝合并,无界空间收购小空间,以及频频传出的方糖小镇收购同行的消息,里面的主角,都是在 2015 年 2-5 月创立的。所以,从企业角度看行业整合的话,整合不仅要行业发展到一定的阶段,更要有一批有实力有经验的企业参与其中。我们也可以预测,越来越有深度有阅历的企业家们在达成深入合作,以及在资本市场的表现会越来越好。

两周年,让空间运营商逐步走向成熟,留给后起之秀的时间不多了,把握自身核心竞争力,探索行业整合将是这一段时间的主题。

  • APP
  • 公众号
  • 微博
  • 知乎
中国创业者的信息平台和服务平台,帮助中国创业者实现创业梦想
创业邦公众号,带你随时了解与创业有关的人、事、钱
邦哥自留地,轻松充电,秒知圈内事
创业邦知乎机构号,带你以另一种方式了解世界