编者按：本文来自微信公众号君临，作者君临研究中心，创业邦经授权转载。
2019年仅剩一个多月，GDP即将破六，社融萎靡不振，工商界人士都很焦虑。
在这悲观气息主导的后金融危机时代，全球化正在退潮，贫富分化加剧，债务危机时隐时现，新技术又迟迟无法开垦新市场边疆，通信工具将更多的人群卷入政治纷争的漩涡。
人们刚纪念完柏林墙的倒塌，转过头又在内心中建起一道道心墙。
从渔村到法国，从西班牙到智利，暴力而不是讲道理的对抗方式大行其道，极端主义思潮依旧盛行，存量博弈这个杀气腾腾的词又再次被发掘和包装贩卖。
当庙堂上的智囊做出百年变局判断之际，天性实用乐观的中国人就开始行动起来。
如何用黑眼寻找光明，从绝望中找到希望，在下行周期中发现机会，反抗周期的凌辱，不仅是投资者的问题，更是鲜衣怒马的地产老板的问题。
许家印许老板，就是反抗下行周期中，姿态既激烈又典型的一个。
1
2018年6月，恒大花了67亿港元买了香港时颖公司，造车计划首次公开。
两年前投资贾跃亭的Faraday Future失败，给老许的造车路蒙上些许阴影，但割了区区十几亿不过是腿毛。
吃一堑长一智，这次恒大决定甩开那些中看不中用的PPT小弟，自己亲手来。
2019年3月，许家印表示未来恒大将形成以地产为基础，新能源汽车为龙头的产业格局，并宣布新能源汽车品牌定名为“恒驰”。
作为前年的首富，许式造车法也涂满浓浓的土豪金。
在11月12日恒大新能源汽车战略合作伙伴峰会上，老许说了，恒大是地产公司，在造车方面缺乏技术、人才和经验，弯道超车无从谈起，而要办好造车这事，要靠“买买买”等措施。
围绕一个买字，恒大的造车线路被他总结为5段老年体三字经：
“买买买”
“合合合”
“圈圈圈”
“大大大”
“好好好”
买不了的就合作，形成恒大造车的“朋友圈”。
此为“合合合”、“圈圈圈”。
要同步开发15款车型，同步建设10个整车生产基地，在10到15年内实现500万辆产能，品质、造型和价格方面打造有竞争力的产品。
此为“大大大”、“好好好”。
路线确定后，金钱就是开路先锋。
和"旧爱"FF正式分手没一个月，恒大就寻到"新欢"，年初，恒大掷下9.3亿美元控股曾在2012年收购萨博的NEVS，其在天津的子公司国能新能源汽车是国内造车主体。
除了NEVS，今年恒大先后收购荷兰Traction、英国Protean等公司全部或部分股权，控股卡耐新能源，获得了汽车制造、动力电池、轮毂电机等技术。
地产大亨的豪气万丈、出手阔绰，让苦逼穷酸的制造业人士纷纷侧目视之，自愧弗如。
不过说老实话，老许买的资产质量实在不咋样。
比如NEVS的国内造车主体，早在2013年9月，就已经复活号称“贴地飞行”的萨博，推出一款萨博93平台的燃油车，并取得“SAAB”品牌使用授权。
然而在中国车市并没有任何存在感。
实际上，由于资金紧张，国能汽车已经蹉跎七年，而在汽车行业，七年足以形成两个代差。
换言之，萨博的产品平台已经过时。
就在这过时平台上，国能通过投机取巧式的“油改电”，追赶新能源风口，推出新能源国能汽车93。
但问题在于，老旧的平台塞不下更多的电池和智能模块。
要知道，目前新能源汽车早期发展阶段已过，市场上推出的电动车大部分都是正向开发产品。
93车型与竞品相比，无论是颜值还是智能配置更是远不及蔚来、小鹏。
拿续航来说，93最高为355公里，广汽新能源的当红炸鸡车型Aion S续航超500公里，起售价还比93车型低几万。
差距之大，不忍细看。
说起续航这茬，君临也不理解为什么恒大10.6亿元收购卡耐新能源58%的股权。
这是国内一家三元软包动力电池生产商。
君临在前期一篇关于比亚迪的文章中分析过，动力电池领域有着类似“摩尔定律”的产业规律。
即随着产业规模不断膨胀，电池成本越来越低，能量密度越来越高。
要支撑这种规律，需要销售规模不断扩大的内生增长。
一方面能大量投入研发提升能量密度，一方面还能不断扩大产能摊低成本。
强者能不断的自我增强。
换言之，先发有规模优势者会增长的越来越快，将竞争者越甩越远。
从2015年新能源汽车爆发起，仅几年时间，动力电池行业将这种产业规律演绎的淋漓尽致。
目前，根据中国汽车动力电池产业创新联盟发布的新能源汽车动力电池装车数据，宁德时代与比亚迪两大巨头6月装车量傲视群雄，其他企业几乎没有存在感。
宁德时代光是前三季度的研发投入，就比绝大多数企业的营收还高。
6月动力电池企业装车量排名 | 来源：中国汽车动力电池产业创新联盟
卡耐新能源，连个榜单都没上。
想必曾在新能源股票上赚过大钱的朋友，有一种“老许老矣，尚能饭否”的感触。
但是：
当一个首富级别的人开口说话的时候，周边的人都会留心他说了什么；
当他挥金如土想在陌生领域干点什么的时候，老鸟肯定会盘算着从菜鸟那里捞点好处。
又或是，反被他薅了羊毛。
2
在21世纪转型造车的恒大，从大采购的内容看，造车思路依然沿用上世纪初亨利·福特的思路。
——在工厂的两侧，一侧的矿场采掘铁矿，另一侧的工厂就产出汽车。
汽车产业需要规模化才能出效益，而福特式的规模化是产业链垂直一体化，所有事都亲力亲为。
但如今汽车公司的设计和制造都是在供应链中完成的，现代的汽车公司被称为“主机厂”，就是因为基本上只负责组装、研发和销售。
之所以这样运作，因为这样效率更高。
可以用科斯的交易成本理论来解释这种现象，供应链上的无数小企业只负责一小块零部件，分工深化，铁柱磨针，不断提升性价比。
当市场分工配置资源比企业的计划配置成本低，企业自然会选择供应链体系而不是大包大揽。
过去福特是汽车规模化生产的开创者，所面临的情况一是供应商体系先天发育不足；二是没有计算机信息网络低成本的协调供应商体系。
才不得不采取垂直一体化。
那么9012年的恒大还在用这种模式造车，只有两种解释：
1、许老板傻；
2、另有算盘。
关于许老板傻不傻的问题，没有客观结论，但可以主观推断。
凤凰男老许是正儿八经的贫寒苦出身，咸菜馒头熬出的大学生，钢铁厂车间主任下海，既没有腿粗的爹，也没有能批车皮倒玉米的老丈人。
能奋斗到今天的位置，历史行程、个人奋斗、头脑清醒一个都少不了。
至于算盘的问题，也可以主观推断。
目前的房地产市场，国家宏观调控不断加码，长效机制一喊再喊，融资和监管更是双收紧。
有意思的是，房地产企业集体的应对之策，似乎都涉足造车。
宝能在2017年底花了66.3亿买了观致。
万通地产斥资近32亿收购星恒电源近八成股权，杀入动力电池领域。
华夏幸福的动作更快，哪吒汽车都上市了。
万达和董明珠入股的银隆汽车，也成了老新闻。
一个人造，是情怀；两个人造，是理想；当三四五个人蜂拥入场，就得想一想这到底是啥规律。
投资者的话语体系里，这看起来似乎是一种典型的羊群效应。
在行业面临变局的强烈感同身受影响下，一个个孤立的地产大亨也会获得一个心理群体的特征。
这种情况下，当有人迈出第一步，就足以使他们闻风而动，聚集在一起。
但羊群里一定会有狡猾的狼。
狼的选择，自然有着丰富的内涵和自洽的逻辑。
不妨先聊下中国特色房地产这门生意的精神内核。
3
某种意义上说，房地产也是制造业，同样遵循制造业的函数。
输入端输入原料和劳动，经过地产“函数”加工，输出端输出的产品。
而房地产的原料主要是土地和资金，即所谓地根和银根。
君临也就附庸风雅来一段三字经：要想富 拿土地 钱哪来 银行借
恒大作为后起之秀，其成功的主要因素之一是敢于在土地价格低迷时大胆拿地，满仓赌国运。
当然，作为坐拥品牌优势的一线地产商，赋予了恒大成本更低的拿地方式。
主要通过项目收购或项目合作。
比如2016年土地市场初步回暖，当年恒大新增1亿平土地储备，有65%以上由上述方式取得。
这是双赢交易，项目卖方一般是地头蛇，已解决了拿地、跑规划、拆迁等需要本地化运作问题，又不愿意自己面朝黄土背朝天，担着资金风险挣设计开发、包装销售的辛苦钱。
不如迅速变现，继续专攻自己擅长的本地化运作。
除极个别年份，恒大购入土地量总是高于消耗，中报显示，上半年恒大共购得土地储备79块，且现有14个项目正在进一步购买周边土地，新购土地储备建筑面积为4449万平。
总土地储备为3.19亿平方米，原值为5227亿元，平均楼面地价为1639元/平，项目总数共计864个，分布于中国的232个城市。
恒大在地产业务上的大开大合，离不开强大的现金流，而现金的来源无外乎两条：
1）销售
2）融资
就销售回款来说：
2008年，万科、恒大的合同销售额分别为478.7亿和60.3亿，恒大相当于万科的八分之一。
2018年，万科、恒大的合同销售额分别为5439.5亿元和5352.1亿元，已处同一水平。
尽管销售回款在千亿水平，但拿地和开发支出巨大，2010年以来经营活动现金流净额少有正数。
钱不够，当然需要借，2010年以来融资活动现金流量净额就几乎都是正数了。
通过资产负债表可以看出，恒大最粗的三条银根是长期借款、短期借款和预付款项，分别是：
长期借款：3548.57亿
短期借款：3182.85亿
预付款项：1387.52亿
可以看出，恒大80%以上的银根皆依赖外部融资。
中国房地产的最具特色的一幕就来了。
作为核心原料的土地，政府是主宰市场的庄家（新土地管理法前）既能决定土地供应量的多寡并影响价格，也有办法决定土地卖给谁。
另一核心原料的信贷，政府也是实质上的庄家，既能宏观上调控货币的松紧、价格，也能微观上窗口指导银行不予放贷。
换言之，“地根”连着“银根”，而双根都攥在政府手里，房产商不过是另一种白手套。
行业的最大风险是政策风险。
所以说在“四个意识”还没有提出来的2015年，大局意识很强的老许在全国政协参政议政上就提出：
“恒大的一切都是党给的、国家给的、社会给的，恒大理当担起先富帮后富的社会责任。”
要践行社会责任，当然离不开老许的老本行，尽管有点暗度陈仓的味道。
4
2016年8月，贾跃亭还没有被梦想窒息。
乐视控股宣布投资200亿在莫干山国家经济开发区建设LeSEE生态汽车超级工厂和汽车生态小镇。
地方政府办事效率也是惊人，4个月后，乐视系就已以2.79亿元的价格取得约1350亩土地，200亿预算还剩下197亿，这也算提前为企业减负。
1350亩土地，算下来仅20万一亩，这岂止是跳楼，简直是跳黄山。
随着贾跃亭跑路美国继续“梦想窒息”，莫干山汽车小镇最终凉透，但乐视的操作思路，却是启发了后来人。
不然为何“知贾懂贾”的，又是另一位地产大佬孙宏斌。
当前地方政府的KPI，实质上是用“低价工业用地换增值税和GDP”，对招商引资拉投资上产能有执拗的坚持。
深谙此道的投资企业，往往会要求地方政府配套土地资源。
以郑州为例，2019年2月，中国恒大与郑州市政府敲定汽车投资项目。
此后不久，中国恒大不仅取得汽车项目工业用地，还通过恒大汽车和恒大新能源在郑州设立四家子公司，以底价拿下一批郑州航空港区住宅地块，土地面积总计超过81万平方米。
土地出让条件也是典型的“萝卜招商”，官方出让文件要求，拿地企业需在2018年新进入《财富》杂志“世界300强”。
符合该条件的房企只有恒大。
财新记者根据土地出让信息计算，郑州这批住宅土地楼面价约2000元/平，而周边新房价格达1.2万元/平。
在天津，也有类似场景，政府对竞标者的要求需在该区域投资不低于20亿元的新能源汽车产业，并要求在签订土地出让合同之前，与地方政府签订相关投资协议。
在郑州，2019年6月恒大国能新能源汽车计划投资1200亿建设新能源汽车基地。
同月，沈阳恒大也在当地拿下四宗地块，除一块是工业用地外，其余三块均为居住、商业用地。
在江苏南通，2019年7月恒大国能以8.42亿底价摘得三幅土地，其中两宗均为住宅用地，使用面积超过12万平方米。
据各地方政府公共资源交易平台查询统计，截至8月12日，中国恒大凭借新能源汽车产业项目，直接或间接获得的住宅用地面积至少达307万平，累计土地成交价格135.4亿。
不过，恒大倒毫不掩饰、光明磊落，总裁夏海钧在分析师沟通会上称：
恒大在各地借造车项目拿地，是为了覆盖建厂投资带来的亏损，未来中国恒大将推出“买楼送车”，以带动地产销售。
5
不管怎么说，曾经被富豪们集体嫌弃的制造业，总算吹来了一阵新风。
给干涸的行业不说带来希望，也至少带来雄厚的金元。
但他们到底是实业报国，还是暗度陈仓？
人心还需时间来考验，理想还需实践来证明。
汽车和地产有一定的相似性，同属重资产行业，也需要“地根”和“银根”。
所不同的是，汽车的周期比地产的周期要长得多，需要长期投入研发制造，而不是造房子打一枪换个地。
金元换不来制造业的荣光，也买不到精湛的制造技术，制造技术是有根的，需要心无旁骛的一代代产业工人不断的传承和积淀。
世人嘲笑日本公司终生职位、年功制，但没看到资本主义大锅饭下，对未来生活预期稳定的工人，能终生钻研一块社会适用性很窄的领域，而不用担心未来的失业问题。
被广泛用于中国高铁上那颗“永不松动的螺丝钉”，由日本Hardlock公司制造。
讽刺的是，Hardlock公司公开了图纸、制作工艺，但他相信，就算告诉了你怎么造，善于逆向工程的中国制造业同行也造不出来。
愿富人来了后的中国制造，别像金元足球下奴役的中国足球联赛那样，俱乐部靠着购买外援，供着洋菩萨，吃一天斋念一天经，根本不顾中国足球这门事业到底后续有没有人。
但让人欣慰的是，2019Q3中证800指数成份股，研发费用率为1.13%，较Q2的1.06%提升0.06%，有大幅提升态势。
常与足球一起遭嘲讽的A股，风气正在转好。
君临在前段时间推送了关于美国科技研发三种模式的文章，引发了一位牙医深深的感触，痛心疾首发了段长长的评论。
他说，国内资本光知道追逐连锁齿科的产业风口，广告遍地恶性竞争，都想着赚患者快钱，就没有资本愿意踏踏实实扶持下国内齿科材料公司，以至于高端市场完全被美日公司垄断。
一声叹息之余，君临想起1961年，在那场总结大跃进教训、团结同志的七千人大会上，伟人说：
“十分急了办不成事，越急就越办不成，不如缓一点，波浪式地向前发展。这同人走路一样，走一阵要休息一下。”
若干年后，任正非也说：“在大机会时代，千万不要机会主义。”
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