编者按：本文来源微信公众号秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ，作者梁云风，创业邦经授权转载。

怎么给2019年地产做总结？

2019年，很多人都反复在各种场合听到这样的一个论断：今年可能是未来十年中最好的一年。这种悲观的论调在一些行业很有市场，比如受中美贸易摩擦最明显的外贸等行业。所以要对2019年做一个评价受个体对市场“痛感”的不同总会很难，尤其是房地产行业。

因此，从个体的角度来评价一个行业，有时候总会力所不逮，能抓住一些共同的“痛感”尤为不易。比如12月31日，地产大咖丁祖昱举办了一场跨年演讲，回顾2019年地产行业时，他对楼市的总结是“五难”——投资难，融资更难；买房难，卖房更难；企业难，政府更难；交付难，维权更难；长租难，商办更难。简单来说，就是房企面临着可持续发展的问题，而消费者依然承受房价的压力，政府则在稳经济和稳房价之间进退失据。

难的背后，最典型的是中央和地方政策的微妙分野。

2019年的房地产行业政策，有一个非常明显的特征，那就是“中央紧，地方松”。中央层面，从上半年的中央政治局会议、中央财经委会议，到下半年的中央经济工作会议，都再三重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

如果再将时间拉长，从观点指数整理的数据来看，从2016年“9·30”至今，房地产行业经历了3年多的严厉调控。时间之长、范围之广、程度之深，史无前例。

从效果看，严苛的调控确实为房地产的发展刹住了车。观点指数按照2019年历月累计值与2018年同期相比的差额估算，2019年全国商品房销售额或将达到16万亿元。但尽管在总量上2019年依然保持着增长，但增速明显下降，要知道，在2018年商品房销售额为15万亿元，2017年为13.4亿元，2016年只有11.8亿元。

地产调控带来的另一个影响在宏观经济上。2019年经济下行压力加大，3季度实际GDP增速进一步下跌至6.0%。从克强指数走势看，随着棚改货币化安置逐渐退出、一二线城市房地产市场恢复平稳，克强指数代表的经济走势持续下行。

“克强指数”（Li keqiang index），是英国著名政经杂志《经济学人》在2010年推出的用于评估中国GDP增长量的指标，该指数是三种经济指标：工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中长期贷款新增的结合——房地产行业与之息息相关。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看，2019年，消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌，中国经济下行压力加大。

再看地方城市，在“一城一策”的指导下，除部分热点城市继续加码限购外，更多的是不少二三线城市开始尝试放松限购，有的以“人才政策”的方式吸引落户，有的城市更是直接开闸，年内菏泽、开封、衡阳等地放开限购“一日游”，凸显了地方政府既要坚决执行稳房价的中央决定，又不得不倚靠房地产拉动经济增长的矛盾心理。

甚至全社会对房地产行业都充斥着复杂的心态。一方面痛恨房价的高增长，一方面又享受着房价增长带来的财富效应。

房地产不仅2019年很难被评价，在过去30多年房地产市场化的过程中，同样伴随着复杂的心态。

怎么客观地看房地产？

在丁祖昱这次的跨年演讲中，个人认为最精彩的部分，是为房地产行业“正名”。

当然，首先要正视房地产炒作带来的弊端，“房价虚高正在毁了年轻人”并非虚妄。但客观地看待房地产行业的发展，更有利于我们抓住未来的趋势。

数据显示，在过去十年，房地产和建筑业创造了GDP的1/7，土地出让金贡献了1/5广义财政收入，房地产相关税收贡献了1/6狭义财政收入，提供5000万个就业岗位；房地产推动了中国的城市化进程，从2010年到2018年底，新增1.64亿城镇人口，中国城镇化率达到了59.58%，房地产行业是名副其实的中国经济压舱石和稳定剂。

此外，过去十年，随着房地产行业的快速发展，人均居住面积从2010年的31.6平方米增加到2019年底的39.8平方米，国民居住环境大大改善。更为重要的是，房地产行业的发展，创造了中国最大的财富效应，不管你怎么看，这种财富的存在，房子的增值，在过去十年加速了中国阶层的流动，让很多居民迈入小康、进入中产。

今天，很多人认为，房地产行业的过度发展，抽空了实体经济的“血液”。丁祖昱则认为，制造业具备的那些特征房地产同样具备，比如房地产行业同样有原料、生产线、配件供应链、总装厂、线下实体店、售后服务和质保期等制造业的属性，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业的特征会越来越明显。所以，“要扶持制造业，首先就应该扶持房地产业，因为房地产是制造业，而且房地产是中国最大的制造业。”

丁祖昱预测，未来十年中国还有约150万亿平方米的商品房入市，中国房地产行业发展的正面效应仍将持续。

2020年，不会更差！

当然，无论对于消费者还是房企来说，最受关注的，还是2020年房地产行业的走向，特别是以下几个问题。

1、楼市会回暖吗？

房地产行业与政策的变化息息相关，因此对经济环境的变化更加敏感。同策研究院认为，2020年货币环境更加宽松，中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资环境受“紧信用”影响较大，因此楼市能否回暖与接下来货币政策密切关联。丁祖昱则认为，2020年央行将继续“放水”，不过很大概率不会流向楼市。

从目前情况来看，直接向房地产行业大水漫灌肯定不可能，但只要房企融资难度缓解就会是很大的利好。此外，个人信贷方面，很有可能迎来新的利好调整。

2、楼市调控怎么走？

楼市调控政策走向是市场的温度计。其实从2019年下半年起，对全国楼市调控具有风向标意义的部分核心城市，如成都、广州、深圳、南京、天津、上海等，就出现风向标性的楼市调控定向宽松信号，比如2019年10月15日南京六合放松限购政策，有大专学历的外地人，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合不动产登记中心开具购房证明；2019年11月11日，深圳取消普通商品住房标准价格上限，普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，二手房交易增值税税费降低。这些核心城市在“一城一策”的指导下进行政策调整，在2020年将带领更多的城市探索符合本地的楼市政策。

同策研究院认为，从本轮楼市调控（从2016年10月开始计算）的周期来看，符合每7个月左右进行一次楼市调控政策的调整，最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市调控政策将集中进行调整。如果经济下行压力加大，将大规模出现定向放松政策。

3、房企融资难会继续吗？

2018年下半年起，部分企业爆出资金危机，大如富力也不得不断臂求生。2019年房企破产和违约不断，颐和地产、银亿股份、三盛宏业、福晟集团、协信控股等百强房企均传出清算重组，整个行业资金压力陡增，恒大、碧桂园等头部房企同样面临资金压力，频频降价促销、回笼资金。

鉴于2019年行业调整出现的问题，中央下半年关键会议上，多次重申稳定房地产市场。7月30日的中共中央政治局会议提出“货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”；12月12日的中央经济工作会议提出“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本”；12月23日的全国住房和城乡建设工作会议提出“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”。

从中央的表态来看，2020年一季度将迎来政策调整的窗口期，特别是“两会”之后，房企融资将在上半年迎来利好。

4、房企“巨无霸”会出现吗？

其实已经出现了。在2019年中国房地产销售金额TOP100中，碧桂园7715亿元的销售额排在第一位，拉开榜眼一千多亿的身位，房地产市场在什么时候出现万亿巨无霸很值得期待。

巨无霸的成长，是市场集中度不断提高的最明显标志。市场集中度是我们一直在讨论的话题，从品牌房企销售金额占全国商品房总销金额的比例，以及不同梯队房企销售金额门槛角度，市场集中度仍在持续提升中。

据观点数据显示，2019年房企前三甲合约销售超过2万亿元，如果以2019年全国商品房销售额预计为16万亿元计算，碧桂园、万科和恒大的市占率合计超过12.50%。再将范围拉大的话，销售金额前100强的市占率合计超过74%，其中36家千亿房企市占率逾53%。

所以未来3年，房地产市场不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”，还会出现“大鱼吃大鱼”的现象，市场进入调整期，兼并重组会越来越多出现在百强房企之间。

丁祖昱认为2020年行业规模和企业规模双见顶。笔者则更相信行业规模见顶大概率出现，但企业规模仍将继续攀升，万亿巨无霸可能在未来3年内出现。

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