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自去年8月“先行示范区”支持意见出台后，深圳房价就走上了新一轮的“独立”上升期，11月取消“豪宅税”让火烧更旺，并在今年上半年达到沸点。
不得已，深圳在近期祭出了“史上最严”的楼市调控政策。深圳楼市新政，能否彻底浇灭这股投机情绪，目前还不得而知。但可以肯定的是，之后的八九月份乃至年底，深圳楼市会进入相对的“平静”期。与此同时，深圳也将迎来经济特区建立40年大庆。
1980年8月26日，作为改革开放的重要举措，国家批准在广东深圳、珠海建立经济特区；其后又在福建厦门、广东汕头，海南，新疆喀什、霍尔果斯建立经济特区。
40年来，作为所有经济特区中最成功的样板，深圳经济特区的发展史大致可以分为两大阶段：
1980到2000年，依托毗邻香港的区位优势，建立完备的工业和三产体系，培育发展高新技术和金融产业，成长为华南地区中心城市；
2000到2020年，着力布局科技创新及产业升级，发展壮大战略行业龙头企业，经济特区延伸到全市范围，进一步成长为全国经济中心城市。
前后各20年，深圳产业发展经历了由外资办厂到本地办企的历史性跨越。现在的深圳，不仅拥有华为、腾讯、平安、招行、万科等本土巨头企业，而且不管创业密度还是商事主体总量均居全国大中城市第一。
然而，伴随着近年来突出的楼市畸形发展、工业土地受限等热点问题，深圳产业外溢现象愈加明显。
楼市畸形发展，加重中小企业经营成本及员工生活成本，加速逃离深圳。工业土地受限，本地制造业企业想要扩建厂房或新建园区，只能走出深圳。
深圳产业外溢，为何东莞成最大赢家？
改革开放，不仅造就了深圳的发展奇迹，而且也造就了珠三角的发展奇迹。
2019年，广东GDP总量近10.8万亿，连续31年位居全国第一；其中珠三角九市GDP总量近8.7万亿，占据绝对大头。
不过，珠三角九市中，不同城市间的产业能级差异巨大，不同梯队间的经济规模大致砍半。其中，广深作为一线城市，深圳GDP近2.7万亿，广州GDP近2.4万亿，位列第一梯队；佛莞作为“新一线城市”，佛山GDP近1.08万亿，东莞GDP近9500亿，位列第二梯队。GDP再砍半，惠州、珠海、江门、中山位列第三梯队，肇庆位列第四梯队。
整体来看，珠三角由广深两个一级核心、佛莞两个次级核心引领带动发展。
其中，深圳和东莞不仅地理上相邻，同时居于珠江口东岸；而且自2000年后就一直在进行着或主动或被动的产业协作和经济融合。当然，一般也会把惠州纳入其中。最近10多年，“深莞惠”的叫法经历了从一体化到经济圈，再到都市圈的过程。
2014年，深莞惠经济圈扩容，汕尾、河源加入其中。在区划调整30多年后，原惠阳地区所辖五城再度“合为一体”。2020年，广东明确加快建设涵盖东莞、惠州、汕尾、河源的深圳都市圈。
就产业协作和经济融合的强度、深度而言，深圳都市圈中，东莞与深圳间无疑是一档，惠州再一档，背靠“深汕合作区”的汕尾再一档，河源最后一档。东莞与深圳间的产业协作和经济融合，为什么要远大于惠州等同都市圈的城市呢？
首先，东莞和深圳有着类似的产业发展经历，都曾被誉为“世界工厂”，从“三来一补”起家，主打对外代工贸易，同时建立起了较为完备的制造业体系门类和产业链条。不过早于东莞一步，深圳实现了从“传统制造”到“硬件科创”的产业转型。
深圳产业转型发展以后，与东莞间的“上下游”产业协作反而更密了：
一方面东莞在经历2008年全球金融危机后，大批外资代工厂或压缩规模或关闭转移，而来自深圳企业的生产需求可以进行一定的填补；另一方面，东莞和深圳的制造业链条一脉相承，深圳企业可以在深圳办公、东莞开厂，而东莞完备、成熟的制造业体系和资源，可以更好满足深圳“硬件智造”企业将想法创意转化为标准成品的批量生产需求。
其次，正如上文所言，即便是在深圳都市圈内部，也有鲜明的片区等级划分，深圳一级核心，东莞次级核心。在产业发展基础、经济发展水平、城市发展能级等等指标上，惠州远非东莞的对手。这样的等级网络也决定了，深圳产业协作和经济融合优先考虑的是东莞，而非惠州。
再者，东莞地理和区位优势明显，夹在广州深圳之间，全国唯一可以接受二大一线同时辐射的城市。深圳企业选择东莞，无疑也看到了其靠近广州大平台大市场大舞台的显著优势。广州作为中国三大门户，集商贸、会展、交通、教育、文化、医疗等多重枢纽于一身，这些资源可以为东莞更好利用。深圳企业选择东莞，还可以此为据点，借机全面北上和西进，构建起在大珠三角地区的完整发展网络。
最后，深圳、东莞、惠州既是深圳都市圈中的一员，也是粤港澳大湾区中的一员。大湾区建设的核心在环珠江口片区，惠州相比东莞的地理位置就边缘化了。或许更重要的是，大湾区的一项核心工作是建设国际科技创新中心，而其最重要的载体是“广深港澳”科技创新走廊。
建设大湾区，东莞不仅区位优势更加显著，更是国际科创中心和“广深港澳”科创走廊建设的核心受益方。对深圳“硬件智造”乃至科创企业而言，“天时地利人和”基于一身的东莞，在大湾区内无疑是最佳的生产基地甚至第二总部之选。
而从近年来深圳产业外溢的实际情况来看，东莞也成了无可置疑的最大赢家。如果再在东莞范围内找一个超大赢家的话，无疑是松山湖片区。
华为来到松山湖，上下游企业也都跟过来了
深圳产业外溢东莞，外界最熟知的案例莫过于松山湖的华为终端总部基地（欧洲小镇）。
资料显示，华为布局松山湖已有多年，位于北部片区的南方工厂一期于2009年投产，占地1100亩的二期于2010年动工建设，计划2022年12月全部竣工。华为于2012年在东莞松山湖注册华为终端（东莞）有限公司。2014年9月，作为广东重点项目的华为终端总部在东莞松山湖南片区开工建设。
华为终端总部总投资约194.6亿元，占地约2569亩，总建筑面积约292万平方米（含三个配套项目），规划12个融合欧洲经典建筑特色的建筑组团，同样计划在2022年12月全部竣工。华为终端总部，集研发、办公、实验及配套于一身，主要为消费者和运营商客户提供手机、移动宽带和家庭终端等产品及解决方案。
华为来到东莞松山湖的同时，连带着也把一批电子信息产业的上下游企业吸引到了这里，例如蓝思科技、歌尔智能、华贝科技、长盈精密等元件供应商及中软国际、软通动力、易宝软件、华微明天等软件供应商。
蓝思科技，2003年诞生在深圳，其后将总部设在湖南，目前以研发、生产、销售视窗触控防护玻璃面板、触控模组和视窗触控防护新材料为主营业务。2016年底，蓝思科技斥资12.2亿收购联胜科技，获得其名下土地使用权、厂房及机器设备。联胜科技为东莞台资企业，隶属于胜华科技，然而母公司因业绩恶化宣告破产重整，连带着联胜科技遭遇破产重整。蓝思科技顺势拿下其东莞松山湖基地厂房，并以其为基础改扩建为蓝思科技松山湖基地，总占地面积约31.6万平方米，总建筑面积约50万平方米，主要提供视窗防护玻璃、触摸屏模组的研发、生产、销售和服务。
歌尔智能，隶属于歌尔股份，母公司2001年在山东成立，目前主要从事声光电精密零组件及精密结构件、智能整机、高端装备的研发、制造和销售。2019年底，总投资30亿的歌尔华南智能制造园区在松山湖动工。该项目计划2021年投产，提供虚拟现实、智能穿戴、智能耳机、智能音箱等产品的整体研发和生产解决方案。
华贝科技，隶属于华勤通讯，母公司2005年在上海成立，目前主要从事多品类智能通讯终端研发设计（ODM）。作为华勤通讯全资子公司，华贝科技于2008年在珠海成立，并于2010年注册成立东莞华贝，整机工厂搬迁东莞。东莞松山湖华贝科技园一期于2011年建成投产，二期于2015年投产，三期于2019年投产，从事智能手机、平板设备、穿戴设备、服务器的生产制造。除了已经完成三期建设的东莞制造中心，华勤通讯在松山湖建设的东莞研发中心也于2018年开园。
长盈精密，2001年诞生在深圳，目前以智能终端手机零组件、新能源汽车零组件、工业机器人及自动化系统集成的研发、生产、销售为主营业务。2010年，长盈精密在松山湖建立全资子公司，厂区占地面积65亩，总投资近6亿，包括工业厂房和员工宿舍共7.8万平方米，以研发、制造、销售智能终端金属外观件为主，为华为等手机品牌提供产品配套服务。
需要说明的是，一些元件供应商跟随华为来到东莞后并非就止步于松山湖。借助于东莞完备、成熟的生产体系和产业资源，他们也在更多镇街展开布局。例如，长盈精密不仅在松山湖建立了子公司广东长盈精密，其后又在东坑、茶山、大朗设立了广东长盈精密的分公司。2015年，长盈精密还在东莞石排生态园新建规划总面积800亩的工业基地，前期整体规划用地296.3亩，一期工程已投入使用，该基地未来整体规划可容纳3到5万人。
此外，华为的元件供应商中也不乏东莞企业的身影。生益科技成立于1985年，是一家集团总部位于东莞松山湖（原在万江街道）的中外合资企业，目前已发展成集研发、生产、销售、服务为一体的全球电子电路基材核心供应商。
随华为来到东莞松山湖的，除了一批元件供应商，还有一批软件供应商和设计服务商。以软件信息服务为代表的现代服务业，也是东莞产业链中相对偏薄弱的领域。华为的到来，同样让松山湖集聚起了信息服务、硬件设计、检验测试领域的一批相关企业。
迈威科技，2004年诞生在深圳，目前以PCB设计、高速I/O接口方案和ODM设计为主营业务，号称华为、海思最大PCB设计服务商。2017年初，迈威科技在东莞松山湖设立分公司。东莞分公司负责人在接受采访时曾表示，“为了满足华为机密核心技术要求，一些工程只能在华为东莞园区现场办公。”
作为国内知名IT服务及软件外包商之一，软通动力的南方基地于2014年落户松山湖。2019年，软通动力在松山湖新基地的软件开发人员已达1100多人。按规划在2023年，软通动力松山湖基地将拥有超4000名开发人员。
随华为来到东莞松山湖的不少企业，不单单满足于华为的业务需求，同样在寻求着包括地方政府合作在内的更多合作机会。软通动力在2015年与松山湖管委会签署战略合作框架协议，双方将打造面向东莞中小企业的基于云计算模式的产业链服务平台。
松山湖，不仅仅满足于电子信息产业
东莞松山湖，以华为及其上下游企业撑起的电子信息产业，已经发展成为当地第一大支柱产业，同时也是千亿规模产业。
松山湖园区这一支柱产业的相关企业已达830余家，除了数量庞大的华为及其上下游企业，也还引入了酷派旗下宇龙通信、普联技术（TP-LINK）这样的知名企业。
松山湖的电子信息产业，不仅在通讯设备和智能终端等领域达到世界先进水平，而且已形成以信息通讯技术产业为核心，从基础设备、通讯网络、研发、平台、生产、运营管理到应用服务较为完整的产业链条。
以电子信息产业集群为依托，松山湖园区也在持续发力多个新兴战略领域代表企业的引入工作，以期能形成更多高端产业集群。
机器人与智能装备，目前已形成以机器人系统集成商、核心零部件企业和智能装备企业为主体的机器人产业集群，聚集正业科技、拓斯达等机器人企业约400家。
生物技术，目前已形成医药研发、医疗器械、中成药、体外诊断、学研机构产业支援链、生物产业风投产业支援链等生物产业链条，聚集东阳光、三生制药、万孚生物、开立医疗、安科医疗等企业约300家。
新能源，目前初步形成涵盖发电、电力传输、储能、新能源汽车及关键零部件等领域的新能源产业链条，聚集新能源、易事特、阿尔派等新能源企业约130家。
值得一提的是，机器人与智能装备是松山湖和东莞重点发展的新兴战略产业。一方面，全球机器人产业方兴未艾；另一方面，东莞及珠三角的众多车间工厂也成了工业机器人的重要市场。知名企业方面，大疆创新于2014年在松山湖设立东莞公司。早前有报道称，东莞大疆2016年营业收入超10亿、纳税超2000万。
经过持续多年努力，东莞松山湖的龙头企业引入和产业集群发展已经取得显著成果，而且在带动东莞产业实现高质量发展的同时，亦助推其经济增长取得较好表现。
松山湖的梦想，是科研创新引领未来
龙头企业的引入、产业集群的壮大，可以对一个城市短期内的经济发展产生强大推动力。而一个城市的产业发展，想要走上顶尖水平，甚至引领未来，则要在科研创新上坚持下功夫。东莞松山湖，一方面在建设科研体系，一方面也在引导科技创新。
科研体系建设，依托国家大科学装置散裂中子源（CSNS）、松山湖材料实验室规划建设松山湖科学城，与深圳光明科学城一并被基本确定纳入综合性国家科学中心先行启动区建设，成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的重要组成部分。依托散裂中子源平台，松山湖也在加快新材料研发机构聚集，促进新材料产业发展。
科技创新引导，依托松山湖人才大厦等“一中心六站点”，打造松山湖港澳青年创新创业基地。目前整个园区聚集新型研发机构33家，市级以上重点实验室和工程技术研究中心168个，省市创新科研团队48个、院士24名。
值得一提的是，在科创项目孵化和培育上，松山湖也已取得一定成绩。例如，在机器人领域，松山湖引进了李泽湘团队等一批掌握机器人核心技术资源的高层次人才，而且也建立了由李泽湘担当创始人的机器人创新孵化基地。
截至目前，松山湖国际机器人产业基地XBOT PARK参与孵化的公司超50家，包括AI摄像领域的睿魔智能、智能滑板领域的胡桃科技以及专注水上机器人的亿动科技、专注扫地机器人的云鲸智能、专注超声波传感器的优超精密等。
其中，由睿魔智能、胡桃科技分别研发的AI摄像机“寻影OBSBOT Tail”和智能滑板“SPECTRA X”，入选《时代周刊》2019年度全球100个最佳发明。
寻影Obsbot Tail，号称全球首款AI“自导演”摄像机，可以在没有摄影师的情况下快准稳地跟踪和记录被摄者的一举一动。该设备集合触点选人、智能手势输入与识别、AI跟随、优选构图、固定画幅、智能抓拍和律动运镜等智能功能为一体，此前也曾获得iF设计大奖及2019德国红点产品设计奖。
SPECTRA X，内置AI系统和3D体感控制，主打智能简易的操作体验。即便是对毫无经验的电动滑板新手，在踩上SPECTRA X的那一刻，内置的电驱芯片便可通过感受选手重心和体感变化来帮助其更好地控制滑板。
作为全球民用无人机市场的标杆品牌，大疆旗下的无人机产品也曾多次入选《时代周刊》年度全球100个最佳发明。借由海外权威媒体的评价和认可，具备硬核科技的大疆无人机产品，不仅在全球市场很快打响了名声，而且也得以快速在海外市场发展壮大。
作为中国新一代科创力量中的幸运儿，睿魔智能、胡桃科技和他们的产品联袂登上《时代周刊》年度最佳发明，也算其新长征路上的第一个高光时刻。
需要指出的是，睿魔智能、胡桃科技目前均为深圳科创企业，并在“科技投资家”李泽湘的“一批大疆”战略中脱颖而出。而伴随松山湖成为李泽湘团队的一个重要工作据点，这两家科创企业亦开始与东莞产生更多交集。
深圳科技产业的未来，掌握在这些年轻科创力量手中，而松山湖和东莞同样想从中分得一杯羹，即便目前更多还是以联合投资和孵化的形式。
东莞，明日之城的今日烦恼
作为东莞产业转型升级的核心引擎，松山湖园区在最近10年的蝶变引人入胜，而这背后则是东莞方面长达20年的全局顶层设计和持续行动落实。
小小的东莞松山湖园区，却有着大大的发展格局：主推以华为及其上下游企业为代表的龙头电子信息产业，建设机器人与智能装备、生物技术、新能源等多个新兴战略产业集群，发力科研创新体系建设、引入国家大科学装置、引导培育科技创新。
显然，松山湖是想成为中国加强版的“硅谷小镇”。库比蒂诺、山景城，因苹果、Google总部闻名世界；而松山湖，已经开始因“欧洲小镇”扬名天下，但渴望在未来得到更多。
松山湖，东莞举全市之力重点打造的产业新区，近年来也一直在反哺着整个城市的经济发展，而且为这座城市树立了全新的形象。不少跟随华为来到松山湖的产业链企业，也在东莞更多片区展开布局。而因松山湖大名来到东莞投资、创业的企业或个人，更是无法统计。
在《第一财经》评选的中国“新一线城市”榜单中，东莞已经连续四年入选，而且排名在稳步上升。2020年的最新榜单中，东莞在北上广深之后的所有城市中排名第11，仅次于成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州和长沙。
在东莞首次入选“新一线”的2017年，《第一财经》就曾给出过核心原因：
在以电子制造业为核心支柱、拥有海量工厂的东莞，已经有了OPPO、vivo这样的手机行业佼佼者，未来还会有华为加入。这个正在变化中的城市给了许多年轻人机会，并用更好的生活将他们留了下来。
其实，东莞除了OV和华为终端，后来《第一财经》也发现他们还有美宜佳——开店最多的中国连锁便利店品牌。
放眼全东莞，走出松山湖：
长安镇有传奇“步步高系”——OPPO、vivo和小天才；
厚街镇有三星视界（SDI）、创机电业制品（TTI创科集团）、和勤电子；
樟木头镇有博世激光仪器；
常平镇有大根光电；
东坑镇有富强电子；
凤岗镇有京东智谷项目；
......
引人注目的是，在大湾区建设背景下，东莞提出要打造“滨海湾新区”。截至目前，滨海湾新区已有紫光、欧菲光等外来科技企业签约。
其中，东莞紫光项目号称千亿量级，并将作为其华南总部。对东莞人而言，他们也很期待这一项目能成为继华为之后又一旗舰级大招商项目。
东莞产业发展欣欣向荣，明日之城正在冉冉升起。然而，深圳发展过程中遇到的楼市畸形发展问题，也开始在东莞凸显。
房价上，前段时间松山湖片区个别住宅已经给出4万多乃至5万的超高报价，而前几个月深圳房价“狂飙”的行情亦影响到了东莞楼市，城市整体房价也在持续上涨。现在，深圳祭出“最严”楼市调控新政后，有观点认为如果东莞（尤其是热点片区）不跟进加码调控政策，东莞热点片区房价还将继续“飙升”。
房价持续飙升，连带着也会引发企业经营、员工就业等一系列问题，东莞作为鲜明的制造业名城，同时第三产业占比相对偏低，更须防范“脱实入虚”的倾向。
此外，东莞的城市建设、基础设施建设以及配套建设需要加快脚步，尤其是在交通基础设施建设和与周边城市的互联互通上。
东莞目前只有一条地铁，而且第二条地铁也是修得“相当缓慢”。同时，东莞至今无地铁与深圳或广州打通，而且未来也不知何时能够实现。作为榜样，广佛地铁早在2010年就已开通，如今日均客流上50万；东莞第一条地铁2号线目前日均客流在10万量级。
东莞和深圳间的人员往来、产业联系，如此紧密，莞深间不仅要有快速轨道交通体系规划，更要实打实地去推进和落实。即便地铁相连短期无望，那么也要想办法把现有城际线路（例如穗深城际、莞惠城际）、在建和规划线路，推动实现公交化运营。
好消息是，深圳都市圈规划正在编制，深圳地铁也将牵头建设一系列的城际新线，东莞和深圳间快速便捷的往来梦想，期待早日照进现实。
同样值得注意的是，东莞是一座依靠产业招商而非本土企业发展壮大的城市。产业招商，过去主要靠外资企业（港资/台资），现在更多靠深圳企业。延续至今的这种产业发展模式，直接导致东莞本土企业，尤其是本土大企业的整体实力不强。
根据广东省企业联合会、广东省企业家协会公布的“2019年广东企业500强”榜单，拥有10家及其以上数量“广东500强”企业的城市包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、惠州、汕头、中山，对应企业数为199、161、40、17、12、11、10、10。
显然，就广东本土大企业数量而言，深圳、广州遥遥领先，佛山单独第二梯队，东莞领衔第三梯队。外界熟知的美的、碧桂园，均为佛山的世界500强，而东莞至今无一家世界500强企业。当然，如果“步步高系”算一家企业的话，那么东莞也会有1家世界500强。
不管是对松山湖还是东莞其他片区，在继续做好高端制造业大招商和服务好这些引入大企业的同时，也要尝试打造更加强大的东莞本土大企业阵容，从而建立起更加多元、稳定的企业结构和产业格局。
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