项目空置率太高？没有活力？看看这个不良资产运营商如何救场！

编者按：本文来自微信公众号 TOP创新区研究院(ID:TOP_Lab) ，作者 ：TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所，创业邦经授权转载。

我们今天跟大家分享一个案例，匹兹堡的SouthSide Works（中文可以尝试翻译成“南厂”）。

SouthSide Works这个项目涵盖了多种元素，从工业用地的转型，到污染毒地的处理、到重建综合社区，再到更新改善、新的商业运营策略，这个案例值得一看。

第一阶段：修复

百年钢厂

匹兹堡是美国著名的老工业区之一，在19世纪末和20世纪初，该市的钢铁生产和煤炭开采成为城市发展的动力。

我们今天的这个项目SouthSide Works就诞生于那个年代——1893年，当时它叫做Jones and Laughlin钢铁公司。

70/80年代美国出现了收并购狂潮，1974年Jones and Laughlin被Ling-Temco-Vought(LTV)收购；并在1985年与Republic Steel合并，合并之后LTV成为钢铁巨无霸，排名全美第二。SouthSide Works便是LTV在匹兹堡三个工厂中的一个，一度风光无二。

然而，盛宴之后便是狼藉。

合并仅仅一年后，就因为外部竞争、高劳动力成本和设施老旧，这家工厂不得不关闭，这片地区也被放荒废。

不过，就这么好地段的一大片地空着，也不是个办法。

于是在1993年，匹兹堡城市重建局 (URA) 买下这片占地 123 英亩的场地，随后又陆陆续续地买了周边的地块/基础设施，计划激活老旧片区，为当地经济多做贡献。

然而真要重建，却不是一件容易的事情，因为这是一块“毒地”——

百年的钢铁制造，造成了土地中堆积了大量的多氯联苯、铁和氰化物金属等。

在收购地块后，重建局不得不花费大量资金进行土地污染物修复，并且清理在施工过程中发现的任何污染，并实施健康和安全计划，污染修复实际总成本为 2.65 亿美元（对比整个项目，不包括修复的开发成本为4.3亿）。

此外，重建局还负责了“一级开发”，投入基础设施和交通改善，包括道路、供水和污水管道、建停车场、建设/改造桥梁，提高该地块的可达性。

URA买下这座hot metal桥，也重新翻修了一下

1998 年，土地污染修复结束，地块终于可以安全地进行重建了。

第二阶段：重建

生活/工作/娱乐综合体

匹茨堡人才济济，做SouthSide Works重建的理念也很先进：

早在新千年之际，South Side Works核心占地34英亩(140,000 m2)的的区域，就提出要构建“生活/工作/娱乐综合体”

1）人本空间

项目采用新都市主义设计New Urbanism，多元混合的用地，设有商店、办公室、酒店和公寓。

开发商对“人本空间”非常重视，把行人放在汽车之上，以至于拒绝了一个银行租户，因为这个银行坚持要有一个drive through ATM，驱车取钱的通道，而这并不符合项目开发的理念。

而且，项目不追求建造“地标”，而是将建筑有机地融入到更广泛的城市中：

South Side Works旁边就是“最伟大的美国主街”之一——东卡森街，两旁拥有 15 座19世纪晚期的维多利亚式低层建筑，许多社区的建筑装饰着19世纪晚期的主要建筑风格：罗马式、意大利式和第二帝国风格，因而被命名为国家历史街区。精品店、餐厅、艺术画廊、剧院和现场音乐场所均位于步行范围内。

有如此好的“邻居”，SouthSide Works的建筑在街道尺度规模和建筑材料上也尽量与历史环境相得益彰。

例如，SouthSide Works的街道网格与邻里的网格相匹配，形成了新旧社区之间的功能和风格上的连续性。

这里的建筑也是低层的，不少建筑——特别是那些面向外部的——是砖结构的；而越靠近河流的建筑，就越多地融入玻璃和钢材。

然而，SouthSide Works的结构并没有过多的怀旧情结；它们中的许多都将新旧相结合，比如大胆使用现代的装饰，这些装饰不显眼地将它们与周围的历史建筑区分开来，同时又温和地提醒人们该地点的工业过去。

更有意思的是——

虽然该项目由一个机构进行总体规划，但各个单体建筑却由不同的建筑师设计，结果是既有统一有多元，在一定的秩序下彰显了社区的活力。上海也有不少项目也有这个“玩法”。

2）开放空间

SouthSide Works项目规划了大量的开放空间。

就像传统的村庄一般，社区围绕一个城镇广场而建，SouthSide Works也有一个中心广场，广场内有一个互动喷泉和一个季节性的表演舞台。

这个广场，作为项目中心的一部分，距离东卡尔森街商业走廊仅一个街区，为社区提供了宜人的开放空间。

不仅是主公共空间，SouthSide Works特别关注人行道和次要公共空间。

这个项目中使用的不是传统的人行道铺面，而是骨料人行道，步道由小石子、碎石或类似的材料构成，而不是坚硬的混凝土或砖块。这种铺面方式更柔软、更舒适，能够减轻步行时的冲击和不适感，提供了更好的行走体验。

次要公共空间如建筑后街和建筑间通道，都种植了各种花卉；一些设有长椅和小喷泉。例如，Quantum I大楼和一个停车库之间的开放空间包含了一个代表匹兹堡三条河流的大型铁雕塑。

3）产品规划

SouthSide Works在产业规划上，做地很扎实，其产品也是非常领先的：

首先，SouthSide Works的人群定位面向专业人士、学术界、游客和当地居民在内的多种用户。

这个生活/工作/娱乐项目特别旨在服务于创意阶层creative class，匹兹堡希望通过吸引并留住这一阶层来重新定位其经济为基于服务的经济。

为此，SouthSide Works提供了各种“第三空间”，如咖啡店、书店、电影院、餐厅和河滨娱乐场所。零售租户非常多元，有墨西哥烧烤、Sisley、REI、Cheesecake Factory等知名品牌。零售比例比办公园区高得多——

数据显示，在其 34 英亩的占地面积中，52% 专门用于零售。

当然，更重要的是产业——

SouthSide Works与Oakland社区邻近，而Oakland社区是卡耐基梅隆大学和匹兹堡大学的所在地，是全市的技术中心与创新中心。

而据市场调研，Oakland社区的孵化器空间已饱和，许多更成熟的技术和基于医学的公司一直在其他地方寻找场地。

近水楼台必须先得月。

2002年，SouthSide Works的第一个办公楼Quantum I就全部租给了匹兹堡医学中心，带来了600名办公人员。↓

2005年，Quantum II，SouthSide Works的第二个办公楼，被American Eagle Outfitters购买，2007年6月American Eagle将总部搬迁至此。

2021年，这个地方变成了药品零售Rite Aid。

分阶段开发这个做法这也看出开发商的谨慎，分阶段能有效地控制风险，调整产品。

第三阶段：更新

提升资产价值

过去数十年间，随着电子商务的快速发展和销售的稳定增长，尤其是COVID-19加速了美国电商的崛起，并且强化了消费者线上购物的习惯。今年(2023)美国的“黑五”在线销售额达到了创纪录的98亿美元，相比去年增长了7.5%。传统的实体零售商实实在在地面临着危机。

SouthSide Works的零售也不能幸免。

更切实地讲，SouthSide Works 的运营在某种程度上并没有获得成功，零售空间其中只有 70%的出租率，空置的空间也让用户的体验大打折扣。

2019 年，SouthSide Works 被专注于不良资产的纽约地产商SomeraRoad, Inc.接管，并于2020年3月成为大股东，取代了之前的资本合作伙伴。

说起这个Somera Road，他们的核心业务是寻找、收购和管理运营位于美国各地的不良资产项目，通过建筑物的翻新、增加设施和便利设施、改善租户混合、提高物业管理等来提升资产价值。

目前在70+个不同城市市场中收购了总值约88亿美元的地产，有相当不错的专业经验。

作为南边工作区的新业主和运营方，Somera Road看到了改造场地的潜力，并分析了一下项目存在的主要问题：

项目中的零售比例过高

办公室和公寓供应有限

缺乏便利和社区定向的零售

当然，核心是坚持综合多元的功能，仍然吸引零售、办公室和公寓租户，资产提升的重点在于——重新平衡项目的各个功能，调整其比例，增加其密度，并将通过更多的体验概念、更多的餐饮、更多的便利设施以及以娱乐和社区参与为驱动的混合模式来重新定位。

具体做法是：

1)增加户外公共空间面积

他们将3.75英亩的以前未被充分利用的广场和空地改造成了一个多功能区域，包括咖啡馆、快闪零售店、户外试买小径、儿童游乐场、狗狗公园和表演区。这种再利用使得开发中的户外公共空间面积增加了775%。

图片来源：https://apps.pittsburghpa.gov/redtail/images/13528_DCP-ZDR-2020-09718_SouthSideWorks_Town_Square_2021-03-23_Briefing_Presentation.pdf

当然，改造不是单纯建立在“美学”之上，而是来源于租户真实的需求。

比如，与户外休闲零售商REI合作开发的试买户外步道(就是下面这条)，它使得顾客在购买自行车和其他设备之前进行实地测试。在这条试买户外小径被开发出来之前，匹兹堡没有任何地方可以测试山地自行车。

这个合作方式非常聪明，一方面他们与主要租户建立合作关系，共同开发便利设施，对购买的终端客户来说或，提升了零售产品的吸引力；另外一方面，也更深入地绑定了大租户，提高了未来租金现金流的稳定性。

2）增加办公空间供给

将办公空间的开发面积增加47%，包括将一家已停业的电影院改建成了一个名为Box Office的现代办公空间，也算是纪念了该建筑悠久的历史(box也有票房的意思)。

同时，这个box office空间有超级大的大平层，是科技公司都青睐的产品类型。

这也是之前我们文章中提到的，各种功能之间的创新转换——娱乐功能改为办公功能，这种改建能吸引更多的企业和员工前来租赁办公空间，从而为城市带来更多的经济活力。

3）提供充足的住房

能聚集人气的第一步，就是要有足够的住房。想让一个地方有活力，就得24/7有人。

SouthSide Works大大增加了住宅用地，与之前相比是其4倍。

完成的项目将容纳230个公寓，人流将为该地区的企业提供稳定的人口流量，使这个地方从过去仅仅是周末目的地变成每天晚上时间也热闹非凡的地方。

据 Canadev 的 Mike Morris 称，SouthSide Works 的战略已经取得了成效。

况且，疫情前收购也是一个非常好的时间点，含泪血赚。

平衡之道

在一个城市综合开发项目中，商业零售、办公和住宅之间的关系是紧密联系的，这三者共同塑造了项目的性质、吸引力和可持续性。

商业零售部分为项目引入了商店、餐厅、咖啡馆、娱乐场所等，为本地民众提供生活便利，同时吸引大量的顾客和游客，增加了项目的活跃度。

办公空间是商业综合开发项目的重要组成部分，吸引了各种企业入驻，产生稳定持续强大的现金流。

当然，最重要的不是要素，而是平衡它们之间的关系，平衡对于项目的成功至关重要。

比如，办公和住宅之间需要有一定的平衡，一定的住宅比例对于吸引企业入驻非常关键，同时平衡还可以减少交通拥堵，使得地区更宜居。。

再比如，零售和住宅之间的平衡，商业零售创造了稳定的客户群体，而住宅可以提供可持续的顾客流量，支持商业零售的盈利能力。

在SouthSide Works 这个案例中，资本方就敏锐地看到了零售占比过大，以及密度不足的问题，同时采取了一定的优先级顺序进行调整，的确收效不错。

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