编者按：本文来自微信公众号 21世纪商业评论（ID：weixin21cbr），作者：李惠琳，编辑：谭璐，创业邦经授权转载。
温州前首富杨剑，迎来转机。
2月23日晚间，中梁控股公告，境外债务重组计划已获香港法院批准，涉及债务本息近百亿元。
杨剑控股的中梁，曾是有名的千亿地产黑马，巅峰时期，控盘近3000亿资产。
行业进入周期低谷后，杨剑也遭遇阶段性资金压力，努力突围。
出险以来，他主动降杠杆，缩表瘦身，力减债务720多亿，争取与债权人和解。
奔走一年多，暂时获得喘息空间。
01优先保内
中梁由杨剑夫妇实控，截至2023年6月末，二人合计持股80.45%。
杨剑的高光时刻，是2019年中梁在港交所上市，他以265亿元的身家，一度成为温商首富。
好日子没几年，他就遇到行业调整。
2022年7月，以一笔9.5%的美元票据违约为开端，杨剑开始了艰难的化债之路。
他第一时间选择“保内”策略，优先还清了境内到期债务，暂停支付所有境外债本息。
截至2023年6月末，中梁的境內有息负债约146亿元，多数为有项目抵押的贷款，其现金 (含受限现金)只有144亿元。
杨剑在财报中表示，已经与境内银行和贷款机构进行展期，相信续期风险可控。
对比一众违约房企，中梁的外债体量不算多。当下未偿还的境外债本金约11.8亿美元，约合85亿元人民币，加上利息合计约百亿人民币。
来源：中梁控股
根据杨剑此前签署的方案，公司将先以现金支付1%的未偿还债务本金，作为前期本金付款，剩余99%的债务以新优先票据、新可换股债券替换，期限均为3.5年。
债权人对此方案的认可度较高。
2月9日，中梁召开债务重组计划会议，510名计划债权人出席，涉及未偿还债务本息约95.5亿元。最终，509位投了赞成票。
重组方案经香港法院批准后，距离正式落地仅一步之遥。
有知情人士提到，方案仍需要等相关主管部门的审批，预计3月中旬走完审批程序后生效。
02缩表瘦身
在地产圈，中梁以推行“阿米巴”管理模式而闻名，强调将公司分割成独立的个体组织，使其充分竞争，从而快速做大做强。
杨剑借助“精总部、强一线、小组织”的架构，启动全国化布局。
配合高周转、速拿地，中梁踩中三四线的棚改红利，只花了三年时间，销售额就从百亿升至千亿，跻身全国房企20强。
市场下行后，为了强化风险管控，杨剑着手精简组织架构，权力由区域向总部集中，同时主动缩表瘦身。
至2023年中，中梁总负债压缩至1900亿元左右，较高峰时减少700亿元。相应的代价是，同期缩表近721亿元。
化债路上，资金链紧张、市场需求下滑，是杨剑面临的最大问题。
2022年以来，中梁没有新增发债和开发贷款，有息债务偿还完全靠经营性现金流。
其60%的土储又多半位于三四线城市，销售去化周期较慢。
当年，中梁的销售额为660.5亿元，同比减少约61.6%。2023年进一步下滑至341亿元，同比减少48.33%，表现逊于行业。
为了筹措资金，杨剑将旗下物业公司“百悦智佳服务”卖给碧桂园服务，作价约31.29亿元。
去年7月的经营会议上，杨剑表示，精打细算过紧日子，以最小成本过冬。
他多管齐下，减少拿地、精简人工、缩减运营成本。
过去两年，杨剑一块地未拿，全职员工减少了6200多名。
同时大幅缩减费用，今年1-6个月，销售及营销开支同比减少3.8亿元，行政支出减少5.1亿元。
03温州首富
境外债重组完成后，杨剑暂时获得喘息和调整空间，集中精力回血。
截至2023年6月末，中梁的土地储备总量约3660万平方米，可支持未来两年的发展。
在弱势环境下，靠销售快速“造血”，也不是易事。
来源：中梁控股
“行业修复仍需要一个缓慢而长期的过程，未来一段时间内房地产的形势仍然十分严峻。”杨剑表示。
中梁控股联席总裁何剑也预测，2024年销售端不会迅速转暖，行业至少还有3年的调整期。
顶着压力，中梁极力守住保交付的底线。
2023年，中梁已完成10.8万套房产交付。2024年，预计将交付120个项目，涉及12万余户业主。
何剑提到，由于部分合作方出险、部分施工方资金链断裂，叠加部分预售资金账户的过度监管，导致项目交付存在一定压力。
“在保交楼专项贷款、项目纾困资金和增信发债方面给予一些额度的支持，我们一定能过关。”他呼吁。
房地产项目融资迎来新一轮利好，中梁控股也将受益。
截至2月20日，旗下有近20个项目入围首批融资“白名单”。
后续随着银行贷款逐步落地，杨剑的压力或会有所缓和。
“房地产复苏的趋势不会改变。”杨剑相信， 自助者天助 ，躺平不可取，唯有埋头苦干。
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