编者按：本文来自微信公众号棱镜，作者孙春芳，创业邦经授权转载。
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
本应是繁华地，而今却成了瓦砾场。
苏州市工业园区斜塘板块联丰广场北侧，一栋烂尾楼如一根鱼刺哽在闹市的咽喉。烂尾楼身是一具钢筋水泥的空壳，楼周边空地上，杂草已有齐膝深。
联丰广场片区是苏州的黄金宝地，楼面价平均3万元/平方米，在离该项目1.4公里外一个新盘——融创泊云庭，售价高达4万元/平方米。
如此有碍观瞻的城市“癣疥”，为何一直无人接盘？
苏州当地的一位开发商表示，不少房企囊中羞涩，面对那些净地都要权衡再三，更别说接盘这种烂尾楼了。
上述苏州开发商表示，该烂尾楼当初的开发商高扬国际在没盖完楼之前就将项目售卖了出去，很多业主交了钱却迟迟无法入住，而且项目还涉及到比较复杂的债务关系，至今没人敢碰。
随着货架上的待转让项目越来越多，如今的房地产并购市场几乎快成了买方市场，大开发商对项目愈加挑剔，宁缺毋滥。
这缘于楼市调控继续向纵深发展，市场趋于冷静，曾经狂热的中小房企开始渡劫，甚至于一些区域性小房企把仅有的一些项目拿出来插标卖首，卖完之后基本告别这个行业。
往日里那些进来捞钱、主业非地产的公司，则纷纷吐出地产业务，转而回归主业，或者继续寻找新的业务概念。
中国法院文书网显示，截至2019年11月25日，已有454家房企破产，而2018年全年，破产的房企数尚不足450家。
地产这块昔日的香饽饽，开始散发出一股馊味。
被抛弃的地产业务
三胞集团是个典型。
新街口四字路口是南京市核心地段中的核心，三胞集团拥有该路口的几栋物业。
这是一家以电子产品大卖场起家，而今业务多元化的企业。三胞集团旗下拥有宏图高科（600122.SH）、南京新百（600682.SH）、富通电科（新三板837438）等多家上市公司。
中诚信评级报告显示，2018年以来，在外部融资环境趋紧的情况下，三胞集团的流动性备付面临考验，偿债压力日益凸显。
财务报表显示，南京新百2018年营收下滑24%，净利润则为-8.86亿元；宏图高科营业收入下滑5.56%，净利润为9.58亿元。
目前，三胞集团2019年到期的数笔公司债，如H6 三胞 03，到期日为2019 年 7 月 7 日，目前已实质违约，16 三胞 02和H7三胞同样“不能足额兑付本息”。
为求自救，三胞集团弃车保帅。被弃掉的“车”，首当其冲即地产板块。
此前澎湃新闻报道称，按照三胞集团董事长袁亚非的瘦身计划,宏图高科地产子公司南京源久会在售完所有物业后退出地产业务；南京新百持有的5家地产公司、2家商业公司，股权则已被大比例质押。
南京一位地产界人士告诉《棱镜》，据他所知，三胞甩卖的基本都是已建物业，并且很多是自持的商用项目，所以他们公司对此兴趣不大。
建成物业难以脱手，刚拿到手的地块则分分钟可以放弃。
11月22日前后，浙江当地一家小房企赞成地产，退掉了杭州萧山区瓜沥镇的一块商住用地。
两个月前，瓜沥地块正式出让，开拍仅17分钟后，地块价格便达封顶上线。按照杭州新的拍地规则，房企开始竞拍自持，经过58轮竞价，自持比例锁定在41%。最终，该地块被浙江赞成地产以3.77亿元拿下。
融信地产的一位高管对《棱镜》表示，瓜沥地区不是杭州的核心商圈，该地块的建成物业需要长期持有，资金沉淀极大，“万科等资金链充裕、业态多样的巨头对此还可以承受，赞成地产这种小房企肯定吃不消。”
赞成地产如今选择退地，此前缴纳的5853万元拍卖保证金打了水漂。
更有甚者如ST银亿，2018年底即出现债务违约。截至2019年3月31日，这家浙江房企负债合计202.55亿元，公司多个银行账户被冻结。
ST银亿一直在甩卖项目自救。
11月25日，银亿股份发布公告称，全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权，交易对价8.18亿元。
IPO关键一战
遥想前些年，大批中小房企趁着棚改东风狂飙突进，四处吃进资产。在市场下行的当下，保命第一位，没有什么比真金白银更为安全的了。
IPO是关键一战。
中小房企寄希望于上市融一笔钱，通过上市公司这个平台，继续发债融资、借新还旧，以期穿越周期、破壁重生。
11月15日，发家于江西的新力控股在香港上市，虽然香港配售部分认购不足，被调配到国际发售，但其最终定价3.98港元，通过上市融得19.6亿港元。
新力的成功上市，让港龙地产、三巽地产、汇景控股等正在申请IPO的中小房企看到一线希望。
它们有一个共同特点：这两年业绩突飞猛进，债务和杠杆水涨船高。
“急求上市的中小房企肯定有资金压力，如果不是，一般不会选择现在这个时机去香港上市，因为估值太低，破发风险很大。”一位浙系房企员工对《棱镜》表示。
港龙地产是这些拟上市房企中的样本。
据克而瑞统计，港龙地产2019年1-10月全口径销售额为228亿元，排名国内第85位，超过了朗诗、大发、协信、鑫苑等。
2018年港龙仅排名第155位，全年销售额99.3亿元，与今年前10个月相比少了一倍有余。
上述浙系房企员工表示，现在房企的销售排行和数据，多少都有点水分，但水分的幅度也就在一二成左右，“水太大容易穿帮，造榜机构也会节操碎尽。”
港龙的业绩猛涨，靠的是负债前行。
港龙地产招股说明书显示，信托是港龙融资的重要来源，近两年其有数笔利率从7.86%至14%不等的信托贷款。例如，2019年9月，港龙与无锡蠡悦股权投资合伙企业合作一笔标的2.2亿元的信托产品，利率高达14%，2020年3月就将到期。
资产负债率方面，港龙地产2016年-2018年，以及截至2019年6月30日的资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。
港龙地产的募资额恐怕不高。
“新力上市才融了近20亿港元，恐怕连核心城市的一块地都买不了，但上市意味着拥有更广阔的融资平台了。”上述浙系房企员工表示。
同是中小房企的弘阳地产上市近16个月，已经累计发行8次有息债券，涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%。最近一次发债是在11月13日，发债1.5亿美元，票据利率9.95%。弘阳地产上一次的发债时的利率高达13%。
频繁发债凸显出房企资金紧张，但一位新加坡债市从业者表示，年底能够发出海外债的，都是基本面相对较好的房企，“那些评级低甚至连评级都没有的房企，连债都发不出去。”
股价崩盘的前车之鉴
上市是把双刃剑，中小房企可以借助上市平台频繁发债，但如果基本面恶化，资本市场用脚投票，也会造成市值瞬间蒸发的惨剧。
2019年10月9日，福建房企福晟国际（00627.HK）跌幅达到34.21%，第二天出现断崖式下跌，收盘时跌幅达到62%，报收0.095港元/股。
目前，福晟国际股价仍在0.1港元左右徘徊。
遥想2017年底，福晟集团老板潘伟明“借壳”福晟国际上市，市值一度超过200亿港元，而今市值仅剩11.82亿港元。
福晟国际的暴跌，受累于集团公司福晟集团。工商资料显示，福晟集团旗下已有4家子公司股权遭冻结。
11月4日，福晟集团旗下淮安福晟房地产开发有限公司的7350万元股权被上海金融法院冻结。
11月6日，福晟集团旗下福州钱隆盛世房地产500万元股权遭冻结，冻结日期至2022年11月6日。其股权已经于2018年8月质押给上海爱建信托。
11月6日，福晟集团旗下福建六建集团有限公司150万元股权被福州中院冻结，冻结期限同样为三年。
11月6日，福晟集团旗下的福建联丰房地产开发有限公司400万元股权被福州中院冻结，冻结期三年。
目前《棱镜》尚不清楚上述四家公司股权被冻结的原因。但2019年中报显示，福晟集团资金链长期紧张，公司经营性现金流为-12.19亿元，而去年同期则为-15.13亿元。
克尔瑞数据显示，福晟集团2017和2018年的销售金额为418亿元和621亿元。这距离其制定的2018年600亿元、2019年900亿、2020年1300亿元目标，相距甚远。
Wind数据显示，福晟集团的负债总额从2016年末的300多亿，上涨到2019年半年报的741.34亿元。资产负债率呈现上升态势，2018年底是75.53%，2019年半年报上升至77.92%。
无独有偶，2019年年初浙江房企佳源国际同样遭遇股价暴跌。
1月17日，佳源国际的股价从13港元暴跌成2.52港元，跌幅80.62%，到目前仍然徘徊在3港元左右。
在股价暴跌之前，佳源国际出现业绩数据乌龙事件。克而瑞2017年榜单显示，佳源国际当年销售额仅为79.2亿元，2018年一次性跃升至875.5亿元，销售增幅1005%，位列增幅榜首位。
随后佳源国际澄清称，克而瑞在统计时，2018年的销售额统计对象为佳源集团，而2017年的销售额统计对象为佳源国际，导致两者之差巨大。
福晟国际和佳源国际或是前车之鉴。
对于那些已经上市或谋求上市的中小房企来说，如无稳定现金流、过硬产品和完善布局，如无对行业大势的精准预判，只是依靠在资本市场上借新还旧，循环往复，则终有杠杆用尽的一天。
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