编者按：本文来源于砺石商业评论，作者刘学辉，编辑张军智，创业邦经授权转载。
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最近两年，由于全球宏观经济与资本市场都不太理想，中国很多知名企业在财务业绩上出现了较大分化，有的一蹶不振，有的逆市增长。分析这两类企业最大的不同就是，逆势增长的企业都拥有着一个稳健的压舱石业务，贡献着充沛、稳定的现金流；而那些一蹶不振的企业多业务分散，且没有任何一个业务具备抵御宏观经济风险与外部竞争风险侵袭的护城河。
所以，在研究一家企业时，笔者经常会先观察其是否具有应对极端环境的压舱石业务，并将此来作为评估这家企业安全性的重要标准。其中，万达集团的万达广场是一个极为典型的压舱石业务案例，其在万达集团应对近几年各种突发的极端状况时，起到了至关重要的作用。
例如，从2018年起，由于受严厉的政策调控影响，中国房地产行业遇到巨大困境，各家房企都开始如履薄冰，大力去杠杆，降负债，放缓扩张节奏。而在多数房企日子都不太好过时，笔者却发现万达集团表现得游刃有余，根据万达集团官方公布的数据显示，2018年底，万达集团在全国开业的万达广场尚只有280座，而到了2019年底，数量便增长至323座，一年增内长了43座。
为什么在各家房企状况都不容乐观时，近些年一直饱受外部争议的万达集团，却能在宏观经济并不景气的2019年大规模扩张，实现逆势增长呢？这不得不让我们佩服万达集团创始人王健林，在20年前就坚定带领万达从住宅地产向商业地产转型的战略前瞻性。
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1988年，万达集团成立于大连，最早与万科、恒大、碧桂园和融创一样，都是以住宅开发为核心业务的传统房地产企业，而非商业地产公司。
2001年，王健林提出了要打造“百年企业”的口号，希望万达集团能成为一家百年企业。但要想成为百年企业，王健林认为万达必须要具备三个要素，“现代的企业管理制度，优秀的企业文化，以及强大的物质基础”。
而万达集团当时主营的住宅地产业务存在一个较大问题，就是其在一次性销售收入后就不再有后续收益，而住宅的物业管理业务很难实现规模化盈利，一旦遭遇经济萧条，住宅的销售就有可能出现急剧下滑。
对比住宅地产，商业地产业务受经济周期影响较小，因为无论经济再怎么萧条，老百姓总要吃饭，总要购买生活用品，总会去购物中心消费。另外，不同于住宅地产的一次性销售收入，商业地产每年都会有租金回报，并且租金每年都会有2%-5%的增幅，这样企业的现金流基数就会越滚越大。除了长期稳定与逐年增长的现金流回报外，商业地产业务还能享受自持物业资产的升值收益，而住宅地产在售出后的资产增值便与房地产企业没有任何关系了。
因此，王健林认为，从“物质基础”的角度来看，商业地产相较住宅地产更有利于万达集团成为一个百年企业，于是在住宅地产还处于黄金年代，便毅然决然地带领万达集团从住宅地产业务向商业地产转型，打造了万达广场这个核心产品。
万达广场先是经历了第一代的单店模式与第二代的商业组合店，到第三代的城市综合体，第一次把零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮与五星级酒店等十几个主力店综合在一起，取得了巨大成功。这种超大体量的综合性商业设施，在全世界范围内都是一次颠覆性的商业创新。据悉，定位为“社交中心”，突出体验消费、线上线下高度融合的第四代万达广场也将在今年年底推出。
截至目前为止，万达集团在全国30个省市自治区，180个城市，共开业323座万达广场。万达广场每进入一个城市，便会成为所在城市的新地标，并把这个城市的商业基础设施迅速升级到全球一流的水准。万达广场让很多城市居民第一次观看到IMAX巨幕电影，第一次品尝到星巴克咖啡，第一次用高性价比的价格购买到优衣库、Zara与无印良品等国际品牌，大大提升了当地老百姓的消费体验。
正是这种窗明几净、冬暖夏凉、业态丰富与大品牌云集带来的综合性消费体验优势，让万达广场大规模替代过去传统的线下超市、百货、专业卖场与商业街等零售业态，不仅承担了购物的功能，还是人们社交与娱乐的中心，成为城市居民生活必不可少的基础设施。根据新京报消息，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中轻资产租金收入同比增长43.9%；万达广场出租率99.9%；租金收缴率100%。
从今天的业务局面来看，万达集团的这次转型无疑是正确的。正是数百座万达广场，数千万平米的优质物业，让其在近两年宏观经济与房地产行业的寒冬期，不需做任何业务动作，就可以源源不断地获得巨额租金收入，并投入到新的万达广场建设中。这让万达集团在2019年整体宏观经济与行业并不理想的状况下，还能够游刃有余，逆势增长。
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万达广场这个压舱石业务的稳定财务收益，不仅支撑了万达商管集团自身业务的滚雪球式增长，也支撑了万达集团其它业务的稳步推进。
2020年，突如其来的新冠肺炎疫情危机，让中国经济与房地产行业更是雪上加霜，而此时，万达广场再次显现出了其压舱石的业务价值。
由于住宅地产是资本密集型行业，需要高负债与高周转才能维持经营，而诸多知名房企都因为在疫情期间销售停摆造成库存高企、现金流下降，同时还背负着巨额贷款本息，导致企业产生巨大的资金压力。但已经前瞻地转型为一家商业地产公司的万达集团，完全没有传统住宅企业那么大的库存销售压力与资金压力，其优质的万达广场资产与较低的有息负债率，不仅让万达集团在危急时刻保持了根基稳定，还积极为社会与产业做出力所能及的贡献。
例如，在疫情早期，万达就在行业率先做出了给所有商户免除36天租金的决定，减免金额超过40亿元。随后万达又宣布商户3、4月两月的租金可以延期缴纳，并联合微众银行为入驻万达广场的商家提供了百亿元的贷款额度。
随着中国范围的疫情缓解，万达广场又凭借远胜于其它零售业态的体验优势，实现了快速复苏，很多万达广场在部分业态尚未恢复营业的情况下，客流就已经达到去年同期水平，这充分体现了万达广场在人们日常生活当中的重要性。
了解一些经济学的人都知道，投资、出口与消费是拉动经济的三驾马车，由于中国基本完成了“高公基”等基础设施领域的建设，投资不再是好的时机，而目前全球范围的肺炎疫情大爆发，让出口也很难发挥作用，所以，消费便成了驱动中国经济复苏的最核心引擎。
而万达广场作为中国当前最大规模的线下商业基础设施，除了是万达集团的压舱石业务，还成为带动中国经济恢复的重要力量。其让老百姓吃、喝、穿、用等日常生活消费得以快速恢复，带动所在领域企业的发展，进而带动上游原材料供应商与合作伙伴企业的复工复产，而上下游企业的复工复产，能大幅增加就业与居民收入。只有老百姓有了工作，收入有了保障，才会促进社会整体消费力的提升，并进一步带动各个产业的复苏，最终让经济进入正循环。
同时，万达广场的业务稳定性，也让其赢得了资本市场的信任。4月17日，万达广场的公司主体万达商管集团，发行了50亿3年期中期票据，原定根据市场情况发行20-50亿规模，由于市场超额认购，最终按上限成功发行50亿元，这是3年来民营企业中期票据发行最大规模。
值得一提的是，万达商管集团此次发行的50亿3年期中期票据，利率仅为4.89%，相比其它房企动辄两位数的融资利率，体现了市场对万达商管集团旗下数百座万达广场的信心，也让一些自媒体借疫情影响，凭借臆想杜撰万达集团“全线崩溃”、“四面楚歌”、“生死局”的传言不攻自破。
王健林也曾多次在公开场合讲到“主营万达广场的万达商管是万达集团的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢”。王健林很清楚，万达广场数千万平米的优质物业才是万达集团在应对大风大浪时不可撼动的根基，也是其实现“将万达集团打造成为一家百年企业”愿景的最大底气。所以，万达集团一方面在数量规模上，另一方面在模式升级上，都持续推动万达广场的进一步发展。
未来，随着万达广场数量规模的进一步扩大，形成遍布全国各级城市的网络效应，以及万达广场模式升级带来更加领先的体验优势，其在万达集团的压舱石价值必定会越来越大，在中国商业领域的地位也会越来越强。
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