编者按：本文来源于棱镜（ID：lengjing_qqfinance），作者孙春芳，创业邦经授权转载。
张量在地产二代中出奇低调，从不接受任何媒体采访，就连自己的公司——实地地产，悄然于5月20日向港交所提交招股说明书。
张量已经是传递娱乐（HK01326）、脑洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的实际控制人。兴趣广泛的他，涉足众多领域：矿产、娱乐、科技、投资、工程、通信，实地地产是他涉足地产的重要棋子。
在网红这一兴趣点上，张量与王思聪等二代并无不同，张量曾找来职场招聘节目《非你莫属》评审嘉宾杨蓉，担任旗下投资公司的合伙人。
张量的妻子——1993年生的龙茜，在招股说明书中首次出现，她在小红书、淘宝、微博上还有一个名字——peony鹿鹿。
张量的岳父龙少彬曾是贵州当地富商，在酒店等地产行业摸爬滚打。张量的父亲则是富力地产联席董事长张力。在实地地产的土地储备中，广州与贵州所占比重最大，前者是张力的大本营，后者是龙少彬的发迹之地。
而今，张量希望将实地地产打造成自己旗下第四家港股上市公司。
98家关联公司
2015年实地地产销售额14.6亿元，当年开始发力，斥资31.32亿元连续拿下广州黄埔区的“明星板块”长岭居8宗宅地，成为该板块的最大“地主”。
此后数年，实地地产销售额有所增长，但起起伏伏。
克而瑞数据显示，2017-2019年，实地地产销售额分别为201.1亿元、158亿元和119.6亿元。
实地地产只是张量庞大产业矩阵中的一环。
2003年，张量成立恒量建设集团并担任股东和董事，恒量建设的业务范围包括机电设施、电力设备、通讯设施等建筑行业各个领域。
工程做久了之后，张量开始进入地产行。实地地产招股说明书显示，2006年该公司成立，张量与母亲廖冬芬各占80%、20%的股份，此后张量独自控股公司。
实地地产的壮大，离不开富力的扶持。
2006年实地地产在广东省中山市开发首个住宅物业项目——中山璟湖城，富力地产北京公司副总经理的邬琳坐镇操盘。富力集团另一个高管王洪志，长期担任实地地产副总裁与广州、遵义、无锡等城市公司的负责人。
实地地产的招股说明书中，关联公司占了四页，共计98家，主要是两大部分，一是张量控股的公司：如广州哈奇公司、广州黑洞投资公司、广州盈绿生态园林工程公司等；二是跟富力有关的公司，如北京富力城房地产开发有限公司北京富力万丽酒店、广州天力建筑工程有限公司、广州天力物业发展有限公司等。
招股说明书显示，实地地产与关联公司的交易主要是：相互垫款，提供工程、装修、园艺、设计、智能家居等服务。
招股说明书披露，实地向张量个人控制的广州盈绿生态园林公司、广州哈奇、广州三拾七度等公司，一共采购了3.56亿元的产品。截至2019年12月31日，实地地产应收关联方款项净额高达85.39亿元，应付关联方款项为36.04亿元。
招股说明书介绍，2017年12月31日，张量、张力共同担保了两笔借款，分别是27亿元和23.45亿元；2018年12月31日，张量、张力共同担保了一笔28.50亿元的借款。
借款利息最高17.5%
招股说明书显示，实地地产2017、2018、2019年的短期借款分别为25.28亿、43.47亿、35.87亿元；经营现金流近三年为25.17、6.62、2.22亿元；投资现金流近三年一直净流出，分别为-59.10、-27.14、-19.62亿元；筹资现金流近三年为52.63、16.91和-4.35亿元。
实地地产近三年的现金净额分别是18.70、-3.6和-21.76亿元。
截至2019年年末，实地地产名下现金20.39亿元，借款总额则为129.28亿元，其中一部分为信托等高息非标融资，未偿还的信托融资及其他非银行融资为31.13亿元，占借款总额24.6%，其中一笔借款余额880万元，年息16%；另一笔借款余额3132万元，年息17.5%。多笔高息借款将在2020年5、6月到期。
招股说明书显示，实地地产为这些融资进行了质押担保，质押物或为项目公司的土地使用权，或为项目公司的股权。
实地地产的融资成本逐年上升，近三年分别为6.59%、6.67%及8.37%。
实地地产招股书还强调其智能地产的概念。
实地地产招股书称，通过整合先进技术、智能家居及电子产品，打造的智慧人居生态系统可有效覆盖整个社区而非单个居住单位，使客户在物业管理及生活中享受一体化的智能解决方案。
具体而言，是在实地地产开发的小区中配备无人驾驶通勤车和智能配送机器人。
招个年入过亿的总裁
在招贤纳士上，张量可谓不遗余力。
早先，为做成地产业的“苹果公司”，而非摩托罗拉、诺基亚，张量聘请前百度高管李明远担任实地地产总裁，试图用互联网思维革新地产。
李明远一年左右离职。
接近富力集团的一位地产人士表示，李明远到实地后大刀阔斧调整架构，但那套互联网做法对公司业务发展未能起到预期作用。
张量随后招来前金辉集团总裁马立强担任实地地产总经理，众多泰禾集团的旧将也纷纷加入。
原泰禾CFO李斌担任实地地产首席财务官；原泰禾总裁助理李朝阳担任实地副总裁，主要负责采购及招标事宜；原泰禾北京分公司原副总经理燕百勇担任实地地产助理总裁，负责工程管理等工作。
2019年11月，张量更是将地产圈明星职业经理人——原碧桂园副总裁、江苏区域负责人刘森峰纳入麾下，后者因跟投曾年收入过亿元。
2020年4月，刘森峰获任实地执行董事兼首席执行官，主要负责实地整体物业发展及日常管理。
刘森峰在接受媒体采访时表示：“2020年到现在，实地集团布局越来越快，发展还在加快，弯道超车不是完全加速，而是在别人减速的时候，我们减得比别人少一些。”
刘森峰说的“弯道超车”，表现为频频拿地：2020年一季度，实地拿下天津、佛山、昆明、惠州、无锡等五个地块，拿地金额约16亿元，拿地面积约83万平方米。
截至2020年3月31日，实地地产土储总计1017万平方米，包括4个竣工项目、26个开发中项目及7个未开发项目。
岳父的地产生意
截止2019年末，实地招股书显示的土储面积中，广州占了11.4%，贵州占了11.1%，前者是张量父亲张力的“势力范围”，后者是张量岳父龙少彬的发迹之地，后者在贵州凯里开发过酒店等地产项目。
工商信息显示，2018年，龙少彬将其最主要的一家公司深圳市嘉瑞禾投资集团的主要股权转让给富力集团。龙少彬本人随后加入富力，2018年2月8日，他作为富力高管会见了成都市天府新区华阳街道相关领导。
目前龙少彬主要在打理富力与实地的另一家关联公司——永实建设，他担任永实建设的副总裁和郑州公司董事长。永实建设郑州公司从资金紧张的利海集团手中接下郑州最大烂尾别墅项目——郑州中牟县雁鸣湖项目。
龙向彬接受《中国经营报》采访时表示，他们与广州富力没有关系，永实建设比较擅长资产重组并购，股东是一家香港私募投资公司，该公司在香港成立比较早，后在内地注册公司。
工商资料显示，永实建设的控股股东为香港怡辉国际有限公司。
据新浪乐居报道，永实建设从利海集团处接手的不只是郑州项目，还接手了贵阳项目。而在贵阳的永实·御湖尚城项目工地中，其宣传海报明确将永实建设、富力地产、实地地产并列，宣称永实建设为后两者的关联公司。
就实地地产招股说明书中关于资金情况、关联交易等问题，《棱镜》请求该公司置评，截至发稿未获回应。
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