又有城市动了真格的!未来这些地方也要戴紧箍咒

城市进化论 2020-08-31 23:41

编者按:本文来自地产情报站(ID:dichanqbz),作者可煌,创业邦经授权转载。

不得不说,今年楼市风头太紧了,继深圳之后,又有城市大幅收紧调控政策。按照这个趋势看来,未来一定会有更多城市跟进调控的步伐。

下一个戴上紧箍咒的城市会是谁?往下看就知道了。

这次动真格的了

8月30日,无锡发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。这个《通知》非常严厉,部分内容和深圳7月15日出台的“新8条”有点类似。无锡新政中的重点条款,值得我们好好品味品味:

1、为了防止通过“假离婚”获取购房资格,通知规定,夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在无锡市区范围内拥有住房套数计算。

圈重点——也就是说,根据无锡现行限购政策,在离异之日起2年内,离异前家庭名下在无锡市区有1套商品住房的,在市区限购区域内可购买1套新建商品住房;离异前家庭名下在本市市区有2套商品住房的,离异后任一方在市区限购区域内均不得购买新建商品住房。

这一政策推出后,既可以满足人们合理的住房需求,还可以防止通过“假离婚”手段获取购房资格,政策更加完善,像以前那样钻空子假离婚获取购房资格的方法就没法再用了。

2、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;二套房首付比例提升至6成。

这些政策和此前深圳“715政策”类似,都进一步提高了购房成本和转让成本,也增加了多套房的购买门槛。值得一提的是,无锡此前的二套房首付通常为4成,但一些银行针对事业单位员工或公务员可以做到3成首付。新政出台后妥妥的一刀切,二套房全是6成首付。

3、针对火热的土地市场,热点区域严格执行“限房价、竞地价”出让模式。严格落实开发企业购地使用自有资金规定,金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。

无锡出台楼市新政与其房价和土地市场火热有关,安居客数据显示,无锡8月的二手房均价为 13838 元/m²,同比2019年同期上涨高达14.51%。

今年前8个月无锡卖地金额在全国排名第16,卖地金额530亿,同比上涨高达91%。

今年6月初,无锡河埒口板块一幅地块引发世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科等20家开发商报名争抢,最终经过激战3小时、154轮竞价后,被三盛集团以18.52亿元竞得,19542元/平方米的楼板价刷新了无锡纪录。

土地市场火爆,土地价格上涨,最后肯定都要反映在房价上,最后买单的都是老百姓。而上面一系列政策组合重拳,为的就是抑制投机炒作和土地市场火热。

虽然无锡对于过热的楼市出手稳准狠,不过对于刚需还是比较宽容的,这也显示出政策中柔和的一面。

在供给侧方面,无锡针对刚需释放了很多利好。《通知》指出,今年普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。为满足中低收入住房困难家庭基本住房需求,无锡还出台了共有产权保障房管理政策,并开展了租赁住房建设试点和闲置低效商业办公用房改建为租赁住房试点,增加租赁住房供应。

从这次无锡出台的一系列政策看,非常符合7月24日国务院房地产工作座谈会的精神:“要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。”预计在多重政策的共同作用下,无锡房价有望恢复平稳。

调控城市还得增加

明天就是9月了,回顾今年以来,杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。

不过目前调控政策非常严厉的还是较少,只有深圳和无锡把板子打在了褃节儿上。未来不排除会有更多城市推出严厉调控政策。因为8月26日住建部喊了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州的代表开会,强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位,切实落实城市主体责任。

能被叫去谈话的,自然是有“情况”的城市。从国家统计局公布的7月新房价格变动数据看,这些城市房价增长都不少,在新房价格方面,沈阳同比增长8.2%,长春同比增长7%,无锡同比增长8.3%,唐山同比增长14.7%。最多的是银川,新房价格同比增长高达15.6%。

现在无锡已经动起来了,未来其他城市也有可能出台非常严厉的调控政策,特别是唐山和银川。在上述城市有多套房的,最好是趁早高抛为妙,切莫等到严厉政策出台、购买门槛提高,那时候可就不好出手了。

为什么调控这么严?

可能有站友会想,为什么最近出台的政策突然变得这么严厉了呢?这和前阵子伤筋不动骨的画风不太一样啊……调控画风突变的原因,其实也不难理解,站长来简单分析一下。

首先是现在疫情已经得到有效控制,以前针对房地产的纾困帮扶政策没有必要再延续。国际形势上,近期中美关系趋僵,政府正在着力做好内循环,重点发展实体经济。

可是办企业需要租房子,人们生活也需要房子,租金高、房价高,钱都进入房地产了,自然就没有闲钱去消费、去促进经济内循环。所以政策上自然不再倾斜于房地产,甚至会压制,绝对不会允许地方房地产再像打地鼠一般的涨势了。

我国房地产经历了多次转变,从一开始邓公南巡后“步子大一点更大一点”的助推器,到国民经济支柱型产业,一步一步变成了现在的经济的压舱石。

身为压舱石,就应该有压舱石的功能,在这种背景下当出头鸟,自然容易被“收拾”。不过,指望房价短期大幅度下降,这概率是比较低的,因为压舱石是不允许大幅度摇摆的,更多的可能是短期横盘和部分城市冷门地区的小幅度下降,四五线城市则会逐渐回归理性。

结语

虽然时代在发展,行业在进步,调控在持续,不过李嘉诚说过的“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”,这句话依然是有效的。

毕竟房地产是刚需产业,土地是有限资源,稀缺地段的土地、房子长期看依然有增值潜力,依然能让资产跑赢通货膨胀。不过,指望买套房暴富的可能性可以说是非常渺茫了。

深圳就是个例子,虽然市场经过了严厉的“715政策”洗礼,但近日又出现了日光盘——玺云著花园。8月30日该项目进行线上选房,988套房目前已全部卖完,去化率为100%。可见即便政策再严厉,市场还是只认需求。

玺云著花园之所以抢手,价格是重要因素。玺云著花园主推建面约85-110平方米的3-4房住宅产品,价格在4.6万元-5.3万元/平方米之间,包含精装修,在光明区热门盘二手房挂牌均价已超过6万元/平方米的情况下,性价比自然很高。

此外,这个项目位于深圳光明区硕泰路与三巷的交汇处,与6号线科学公园站直线距离仅285米,是名副其实的地铁盘。如今6号线已经开通,带动了沿线楼盘的销量,可见临地铁,对于房子增值是很重要的。

如果你要买房,不仅要看城市的经济、人口流入数量,地段也是非常重要的,不仅要从现在的情况看,还要从未来几年的城市规划看。

此外,城市的研发投入也是个重要指标,研发经费的投入状况,是衡量一个地方科研实力和发展潜力的重要指标。现在科技是第一生产力,那些愿意并且有能力为未来“买单”的城市,也是买房的优选项。

日前,国家统计局公布了2019年全国科技经费投入统计公报。公报显示,2019年全国共投入研究与试验发展(R&D)经费22143.6亿元,比上年增加2465.7亿元,增长12.5%。

分地区看,2019年研发经费投入超过千亿元的省市有6个。分别为广东(3098.5亿元)、江苏(2779.5亿元)、北京(2233.6亿元)、浙江(1669.8亿元)、上海(1524.6亿元)和山东(1494.7亿元)。

与此同时,新疆、宁夏、海南、青海、西藏共5个地区的研发投入低于100亿元。

北京、上海集大企业、名牌高校、高级别科研机构于一身,研发投入高是肯定的。不过就楼市而言,不推荐一般人投资,因为近几年北京、上海推出疏解人口政策,人口在逐渐减少,只有市区核心地段楼市有增值潜力,不过由于高企的房价,一般人不易投资。相对而言,广东、江苏、浙江更值得重点关注,特别是江苏和浙江,近期政策还没有广东那么严格,浙江的营商环境也以包容、开放闻名,相对更友好。

按照多个参数,未雨绸缪、整体考虑、深入思考,深思熟虑后再做投资,才容易使资产真正增值。此外,买房最好是抱平常心,回归初心,回归自住,买到自己想要的房子,无论未来如何,至少住得舒心,过得开心。

本文为专栏作者授权创业邦发表,版权归原作者所有。文章系作者个人观点,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任何疑问,请联系editor@cyzone.cn。

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