编者按：本文转自阿尔法工场，作者丁真军，创业邦经授权转载。
7月22日，2019年《财富》世界500强榜单正式出炉，加上港澳台，中国上榜企业129家，史无前例超过美国。
排名提升最快的TOP20中，有11家中国公司，包括碧桂园、阿里巴巴、阳光龙净集团、腾讯、苏宁、中国恒大、中国航空油料集团、厦门建发、兖矿集团、万科以及保利集团等。
2019财富世界500强排名提升最快企业top20
其中不难看出，最“抢镜”的行业板块仍是中国经济的半壁江山——地产行业。碧桂园(HK:02007)、中国恒大(HK:03333)、万科(SZ:000002)及保利集团(SH:600048)四家行业龙头，联袂构成中国地产“火箭军团”。
实际上，过去两年，政策推手之下，中国房地产业告别黄金年代已再无争议。存量竞争阶段，造就的中国地产公司强弱急剧分化现象，最终亦侧面呈现在了2019年世界500强榜单之中。
从世界500强中国地产“火箭军团”视角出发，解读这一现象，启示良多。
01 逆势蹿升背后的“马太效应”
作为世界500强中“最快”的公司，过去3年间，碧桂园在《财富》世界500强榜单中累计跃升了290名——从2017年的第467位，到2019年的第177位。
碧桂园的火速蹿升，对应的并非是中国房地产企业的整体繁荣，而是较为显著的两级分化现象。
先来看2018年中国房地产企业销售额排行榜TOP200的前20名（见下图）：位居榜首的碧桂园销售额达到7286亿，而第11至20名的销售额水平则在1761亿至1303亿区间内。
再看这一榜单的后20名（见下图），销售额规模则只在50亿至65亿区间以里，它们与行业龙头的差距是140倍。
还看2016年中国房地产企业销售额排行榜TOP200，恒大、万科与碧桂园分别以3731亿、3622亿以及3090亿位居前三，是第198至200名顺发恒业等51亿左右的60-70倍（见下图）。
两年之间，仅TOP200的中国地产公司，头尾差距已然从70倍扩大到140倍——且尾部公司的市场份额基本停滞不前，遑论全国数以万计的中小规模地产公司间的“冷暖行情”。
据最新数据显示，2019年这半年多以来，全国共有271家房地产企业宣告破产清算，基本为规模不大的中小型房企。
可见， 2019年的当下，中国地产业“马太效应”已极为显著。中国地产“火箭军团”在世界500强榜单中的排名上升，正是建立在中国地产行业加速洗牌、急剧整合的现实基础之上。
02 三大启示
“强者更强，弱者更弱”这一现象，固然是由宏观经济及地产政策等外部原因所主导；但不可否认的是，从内因角度剖析——谨以行业龙头碧桂园为例，仍有诸多启示。
【1】地产企业如何打破负债驱动增长的魔咒？
一直以来，外界认为房地产行业的关键成功要素就一个，即资金驱动。那么，资金又是来自哪里呢？
当然是借的，房地产公司收入前置，项目筛选、拿土地、建房子都需要钱；利润后置，一两年以后房子造好卖出去了，才能回笼资金。开发商发展的越快，项目上的越多，就越缺钱，所以这个行业是靠负债驱动的。
高负债驱动高增长的老路，一到行业调控之时就会有房地产公司挺不住，怕走多年前顺驰老路的万科，早早喊出“白银时代”，2018年又喊出“活下去”。对于大多数企业来说，悖论是降低负债会显而易见的降低增长速度。
既要稳健又要高增长似乎不可能？鱼和熊掌似乎不可兼得？
但对碧桂园来说，却最终用经营得出的财务结果（低负债高增长）证实，以上魔咒是可以打破的。
来看看2018年房地产公司top3的销售金额增长率：碧桂园31.25%，万科14.54%，恒大10.1%。与此同时，碧桂园净负债率从56.9%下降到49.6%；而克尔瑞数据显示，2018年上半年末，170家房企加权净负债率上升为92.56%。
能做到低负债高增长，主要是对于时机的把握和经营杠杆决定的。
判断时机方面：碧桂园2015年-2017年大力扩张把握行业上行期机遇的同时，逐步加大对一二线城市的布局，项目的深度和广度支撑了这两年及今后（看好大湾区爆发）的增长。
经营杠杆方面：碧桂园开发模式逐步从大盘转变为小盘（新增项目平均16万m2），四级管控制度给予的自由度让区域战斗力更强，产业链整合和标准化运营等举措，保证了其能够快速周转，将资金影响最小化。
【2】地产这一传统行业还需不需要高密度人才？
顶层看准方向，还需要执行层把项目做好。体现一个组织能力的地方，就是其整体的素质。
碧桂园2018年年报里，有这么一段话：“世界会给最有竞争力的公司开绿灯，碧桂园财务稳健，包括1,300多名博士在内的管理层专业高效，经营模式经历考验…”
1300多名博士，无论是在地产行业内，还是整个中国实体产业内都是不多见的。为什么要在一个传统行业里聚焦这么多的高端人才？
答案显而易见：房地产行业增长放缓必然要寻求新的增长点，而多元化——涉及商业地产、先进制造、现代农业等领域——往往代表了商业范式的转变。
拥抱新范式离不开高密度的新一代产业人才，像碧桂园、万科这样的龙头房企，最近数年以来，无论是高层年轻化、职业经理人选用体系的优化、博士团队的扩大以及校招人才培训体系的进一步升级，昭示的正是整个行业创新求变的新风向。
这种吸纳人才的理念，近似于VC（风险投资）投资理念。不一样的是，初创公司的成长是不确定的，而房地产项目标准化操作的确定性高很多。
很大程度上可以说，不一样的人才观，最终拉开地产企业间的增长速度。
【3】调控政策持续加码，地产企业如何突破主业天花板？
随着楼市调控政策的不断加码，过去两年以来，如何突破主业天花板成为了整个地产行业的焦点问题。
迄今我们已经看到，行业头部公司纷纷选择多元化布局，意图开辟新的营收与利润增长点，一如恒大造车、万科及绿城布局养老产业、融创发展文旅产业等，均带来了一定的后势想象空间。而其中确定性较强的，尚属碧桂园这种围绕主业展开的多元化协同战略。
之所以认为碧桂园的战略抉择更具确定性，首先仍要回归到高质量人才梯队这一问题上：没有知识结构适合信息时代的人，就没有传统企业科技转型的可能，这是个很浅显的道理。
有了1300个博士，有了新推出的“超级碧业生”项目（面向硕士、本科和职业院校应届毕业生）的人才储备，碧桂园才能有的放矢的去做三大圈层的多元化。
另外，相比更为激进的跨界多元化，碧桂园围绕主业展开的多元化圈层，是其确定性的又一道保险：
地产关联业务：这是住宅地产主业的补充，完善美好生活链条。包括碧桂园服务代表的物业，博实乐代表的K12教育，碧桂园酒店，产城融合（潼湖科技小镇、顺德新能源汽车小镇、思科广州智慧城等），长租公寓（BIG+碧家国际社区）。
机器人：主要是对于自身及地产行业制造效率的提升，主业源源不断的现金流可为其提供强大竞争力。子公司博智林机器人，目前研制中的产品主要应用于建筑、物业、医疗、农业、智能家居等领域。
现代农业： 碧桂园致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商，除了因循政策大势这一动因外，很大程度上是基于全国各地庞大的住宅业主日常生活需要，意图通过现代农业业务对业主的反哺，实现产业链条的优化。这一业务，目前由其子公司碧桂园农业控股全权承接运营。
当然，地产头部公司的多元化战略均处于前期投入阶段，确定性的概率亦只是相对而言，需要投资者对此保持密切观察。但无论如何，它们如是动辄施以十亿计的战略性布局，也注定已经在未来将继续拉大与中下游地产企业的发展差距。
03 一些冷思考
无论是在本行业，还是在世界500强榜单，碧桂园、恒大们过去数年的迅猛势头足够令人瞩目。但投资不只是基于过去，更要放眼未来。故而，站在当下，看待这种“火箭军团”现象，我们还应更加理性。
人均GDP高歌猛进的时代已过去，地产行业增速放缓也是不争事实，存量时代的增长主要是效率的提升，比的是切蛋糕能力，效率提升有三个层面：
个人效率要提升，怎么样激发与驱动Y世代（1981年-2000年出生）后期和Z世代（1995年-2010年出生）员工是其中的重点，他们可是奶与蜜之地长大的。
组织效率的提升，从员工、产品、营销、服务、客户、管理统统都要在线化，乃至智能化。要主动去适应信息时代，改善公司的成本结构与运转速度。
资产效率的提升，努力盘活现有的资产，高效的周转是其中应有之意，周转快了贷款利息等成本就少了；还要防止资产闲置，控制项目选择，做好IRR（内部收益率）测算是关键。
以上这些将是碧桂园、恒大乃至万科、保利等中国头部地产公司，未来将有直面的核心命题。
以上，作为投资者，我们再也不能强求在房地产公司身上，获得过去黄金年代那样，两三年七八倍的回报。
但作为中国最赚钱的行业之一，头部公司之所以仍可被视为非常不错的投资标的，逻辑也很简单：
龙头风险可控、估值低决定长期投资必然能盈利——你看碧桂园、恒大，当前市盈率只有6倍；而在A 股享有更多流动性的保利和万科，市盈率也仅在8-10倍之间，用常识都知道这是怎样的“性价比”。
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