收入倒退6年、房价低难留年轻人,鹤岗这座城市的明天会怎样?

蚂蚁虫 2019-12-30 11:28

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编者按:本文来源创业邦专栏,作者蚂蚁虫。

房地产始终是近年来一个热点话题,这也难怪,衣食住行是人类的最基本需求。安居方可乐业,高房价让普通人的城市买房梦变得越来越难。

并非所有城市房价都高,11月初一篇5万元到鹤岗买两居室的文章疯狂刷屏。在北上广深等一线城市,5万元相当一平方米单价。即便在很多县城也只够买个厨房,县城六七千已是常态,上万元也不罕见。只花5万元便在地级市买下一套二手两居室,真的是白菜价。

作为百万人口的地级市,鹤岗房价为何低至如此惊人?其背后有着

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一直以来,鹤岗的GDP以第二产业为主,是黑龙江省内四大煤城之一。煤矿和相关产业帮助第二产业成为当地的支柱产业,几乎贡献着GDP的半壁江山。但从2012年以来,煤矿和相关产业出现急剧下降,从而导致GDP整体下滑。

2012年公报中提到,地方煤矿整顿是当年鹤岗经济运行的一大不利因素。回过头来看,这次整顿的后续长期影响,还要比对当年GDP的影响来得大得多。

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年轻人加速逃离,人口锐减、老龄化形势严峻

近年来说到鹤岗,除了经济下滑外,另一个显著特征则是人口下降。事实上,人口下降并非近年才出现的现象,早在2011年公报中就公开承认人口在持续下降。

只不过,之前的人口下降主要是自然增长不足所致。从公开的公报中,能找到仍保持人口增长的最近记录是2008年,当年公报称共有109.41万人,同比增加了800人。而当年鹤岗的人口出生率6.2‰,人口死亡率5.76‰,人口自然增长率0.44‰,这意味着刨去自然增长之外,还有三百多人的少量正向流入。

鹤岗的出生率一直过低则是事实,并非经济下滑后才出现。根据国家统计局数据,2018年中国人口出生率降至10.94‰,较2017年的12.43‰下降1.49‰。这表明,至少在10年前,鹤岗的人口出生率比全国平均值偏低了一半以上。为什么鹤岗人的生育率这么低,是意愿不足还是其他原因,历年公报没有告诉我们。事实就是:出生率偏低不足以保持正常的人口稳定,加上零星的人口流动,使得其人口呈现缓慢下降。不过整体而言,虽然形势令人忧虑,但还不算很严重。

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从2012年开始,鹤岗的人口下降情形就变得异常严峻起来。短短6年时间,鹤岗人口从2011年的108.8万人,降低到2017年的100.9万人,下降了7.261%,年复合增长率为-1.248%。如果继续按此速度下降的话,30年之后,鹤岗人口将只有9万人,相当于一个人口小县。嗯哼,届时鹤岗离“市将不市”不远了,确实也不是没有可能。

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房市一蹶不振:供给大增、需求剧减和挤出效应

回到朋友圈刷屏的鹤岗房价问题上来。房子也是商品,是商品就必须遵守市场经济规律,供给和需求的关系将决定它的价格走向。鹤岗房价低迷,正是因为供给过剩和需求大幅减少所致。

导致需求严重萎缩的因素:1、消费者收入减少,降低了购房意愿;2、人口下降和老龄化使得消费群体减少;3、保障性住房覆盖了近3成居民,客观减少了市场需求。

前两点前面展开较多,不再赘述。澎湃新闻今年4月的报道显示,自2013年至2018年六年间,鹤岗大力推进保障性住房建设,共计建设11万套住房。以平均每户家庭2.5人(2010年第六次人口普查,鹤岗家庭平均人口为2.61人)计,这11万套保障性住房可解决27.5万居民的住房问题,也意味着近3成居民暂时退出了商品房交易市场。保障性住房政策的实施,对于当地房地产市场的短期实际影响要远大于1和2两个因素。如果采取货币化为主的方式,效果会好得多,不至于过分扭曲市场,造成资源浪费。

但在供应方面,并没有随着市场需求下降而减少。相反,历年积压库存、二手房大量低价入市,以及作为替代品的保障性住房集中交付等因素的存在,导致市场供给反而增加。

从2012年至2017年的5年间(不包括未发公报的2014年),鹤岗商品房新增的库存面积达到了83.9万平方米,如果加上此前的历史积压,鹤岗商品房库存至少超过100万平方米。大量人口外流、贫困和老龄化,促使人们将闲置的旧房投放到二手市场。11万套保障性住房的集中交付,一方面自身作为替代品增加了供给,另一方面促进了二手房的释放,使得市场供给在短期内大幅增加。

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来源:安居客网站,今年11月和12月鹤岗二手房有一定涨幅

有意思的是,低房价和生活成本等经济衰退的负面效果,正在变成鹤岗的相对优势,加上较佳的自然生态环境,成为吸引外来人口流入的积极因素。据报道,5万元买房的新闻传播之后,国内各地赶往鹤岗购房的人激增,当地二手房价格开始反弹。他们陆续到来,不仅带入了部分资金,还创造了新的消费需求,将为鹤岗经济提供宝贵的动力。

在经历2014年的最低谷后其GDP开始了恢复性增长,应该说鹤岗最艰难的时刻已经过去了。但人口外流还将持续较长时间,5年,10年,甚至20年。今后两三年仍将是外流高峰期,随后可能会逐渐减缓。当全面剥离了昔日支柱产业的富余人员之后,当地各项生产要素配置将重新回归至较佳状态。鹤岗人口可能在降到80-90万之间稳定下来,生产力水平提升,而人均GDP全面恢复增长。

从鹤岗的现状和相对优势来看,现代化农业和旅游业、养老产业将有望成为未来的新兴支柱产业。资金和人才是未来鹤岗发展所迫切需要的关键资源,而财政赤字和老龄化则是其最大的挑战。

鹤岗处于艰难的转型中,但阵痛中也孕育着希望。

注:除注明来源外,其他数据均来自国家统计局官网。

蚂蚁虫——科技自媒体、企业战略分析师,虎嗅、钛媒体、艾瑞等多家科技网站认证作者,曾入围2015年100位科技自媒体作者、2016年钛媒体10大年度作者、2016年品途网10大年度作者、2018年砍柴网年度作者。

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