编者按：本文来源创业邦专栏香港财华社原创王牌专栏港股解码。
受中国电商行业的快速崛起，中国商用物业受到一定的冲击，但近几年，随着人们越来越注重实体体验，中国商用物业呈现快速发展态势。据招股书显示，中国商业物业在1999年至2018年的发展投资总额为12.9万亿元（人民币，下同），在2013年至2018年的年复合增长率达18.7%。
购物中心是商业物业的核心之一，在2013年，中国的购物中心数量仅1517间，由于盈利能力强劲，购物中心增长速度惊人，2018年，中国的购物中心数量快速增长至4642间，年复合增长率达25.1%。
星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商，在大湾区的购物中心数量排名第四，并在中国其他区域也有多个项目，截至2019年9月30日，公司在中国16个城市中有38个商用物业项目，总合约面积287万平方米，其中，57.1%由第三方物业发展商开发。
其实早在2016年，星盛商业就登陆新三板，在随后两年多的时间内并无取得实质性发展，而新三板的流动性较差，影响星盛的融资扩张计划，2019年下半年退出新三板，2020年拟转战港股市场向港交所递表招股书。
COCO品牌深入人心，消费者粘性高
说起星河COCO PARK，想必热爱购物的深圳年轻人都无人不知晓，深圳福田星河COCO Park正是星盛的重点项目之一。
星盛主要从事于购物中心、商业综合体及办公大楼等商用物业，向业主或租户提供商业运营服务及向租户租赁商用空间，拥有主题馆品牌、包括家居、家庭、运动、健身、美食及社交等主题，品牌系统包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及iCO、社区型购物中心COCO Garden以及高档家居布置购物中心“第三空间”，其业务范畴主要分为委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式和整租服务模式。
年轻消费者是新的消费主力，更愿意花费金钱来体验，为了吸引年轻消费者，COCO Park品牌拥有“时尚、潮流、体验”的品牌理念，引进时尚潮牌（MANGO、MO&CO）、网红奶茶（奈雪酒屋、Gaga鲜语）、人气餐饮（禾绿回转寿司、满记甜品、许留山）及潮流服饰（阿迪、NIKE）等，因此深受年轻人喜爱，据房地产Top 10研究，星河COCO Park在《2019中国商业地产项目品牌价值Top 10》排名第四。
财务稳健，收入与利润逐年增长
由于COCO品牌得到消费者的认可，星盛吸引了大量的COCO Club会员，截至2019年9月30日，拥有约130万以上的注册会员，其中64.2%的会员年龄在15岁至50岁之间，是消费能力较强的群体。
得益于COCO品牌的快速崛起及公司购物中心主要所在地大湾区的快速发展，星盛的业绩取得稳定发展。星盛的收入由2017年的2.78亿元增长18.2%至3.29亿元，年内利润由2017年的0.48亿元增长62.3%%至0.78亿元，年内利润增速远高于收入增速；2019年前9个月的收入2.89亿元，同比增长25.3%，年内利润0.84亿元，同比增长36.4%，不仅如此，虽然公司在2019年前9个月的收入低于2018年的收入，但2019年前9个月的年内利润却高于2018年的年内利润，可见，星盛在2017年至今的不仅收入规模及盈利能力在提升，内部的运营也十分有效。但星盛能够发展如此快速，也离不开行业的快速发展。
人均消费开支增强，商业运营服务市场动力足
近几年，星盛能够快速发展，不仅受益于公司的良好运营，也受益于选择了一个欣欣向荣的行业，正迎合市场的需求。
中国的经济发展是全球都有目共睹的，据国家统计局数据，中国名义国内生产总值由2013年的59.3万亿元增长至2018年的90.0万亿元，年复合增长率8.7%。随着中国经济的快速发展，中国商业运营服务市场需求越来越大，主要有以下几点的推动。
一、人均消费开支增强。中国人均消费开支由2013年的1.32万元增长至2018年的1.99万元，人民生活水平的提高，加快购物中心的发展。
二、持续城市化发展。中国的城市化率由1988年的25.8%上升至2018年的59.6%，但相较于美国和日本在2018年的城市化率82.3%及91.6%，中国的城市化率还有很大的市场空间，并且星盛的购物中心主要位于大湾区，大湾区的人均收入远高于中国的平均水平，城市化的发展需求更大。
三、消费结构的改善。随着生活水平的提高，消费者更注重以服务为中心的消费，中国与服务相关的消费由2013年的消费总额的38.3%增长2019年首三季度的42.6%，这说明国内强劲的消费，使得商用物业开发的需求扩大。
员工成本不断上涨，应收款项涨超2倍
虽然商业运营服务市场的空间还很大，但不得不关注的是商业运营服务市场是人力密集型市场，需要大量的人力，员工成本的上涨是服务成本及行政开支的重要部分，于2017年、2018年及截至2019年9月30日止9个月，公司的服务成本中的员工成本分别为45.2百万元、56.5百万元及53.5百万元，分别占同期服务成本的32.4%、35.6%及38.3%；行政开支中的员工成本分别为35.9百万、36.4百万元及32.8百万元，分别占同期行政开支的52.8%、59.6%及68.8%。
据招股书显示，中国城市地区的员工平均年薪由2013年的5.15万元上升至2018年的8.24万元，年复合增长率约9.9%，预计往后每年的员工成本仍然按10%提薪，按2019年前9个月计，员工成本增加10%，将影响年内利润减少约16.56%。
除此之外，公司的贸易应收款项由2017年12月31日的8.8百万元增长至2019年9月30日的28.2百万元，增长幅度超过2倍，加大了公司回收资金的坏账风险；贸易应收款项的周转天数由2017年12月31日的12天增长至2019年9月30日的20天，降低了公司的资金利用率。
