冯仑:疫情过后,买房还是租房?

冯仑风马牛 2020-04-06 09:17

编者按:本文来源微信公众号冯仑风马牛,作者冯仑,创业邦经授权转载

问:前一段时间,我们看到一些新闻,在疫情比较严重的时候,有城市规定,「本地有房的可以回来,但是租房住的不能回」。这让大家觉得租房的人特别憋屈,于是很多人说,「房子,还是买来的好」。

冯叔,我们知道您过去有个观点,「买房不存在应该不应该,如果喜欢稳定的生活,就买一套;如果不急于这么稳定,先租房住也未尝不可」。针对疫情当中出现的这种情况,您觉得未来是租房好,还是买房更好?

冯叔:这个问题,我觉得不能一概而论。我认为,至少可以从四个角度来考虑和判断。

首先,买房还是租房,与每个人的活法有关。活法不同,跟房子的关系肯定一样。

我有一个好朋友,企业做得很成功,但是他从来不买房,一直租房住。最开始,他觉得自己是一个创业者,不太愿意为房子这些事付出,就租房住,他太太也支持他的想法,后来发现这样挺好,租房省去了不少麻烦,买房还得为房子操心,于是就一直租房住。对他们来说,租房住就是一个生活态度。

我也看到这样一个故事。一个北京大姐在北京三环有一套不到 100 平米的房子,她把房子卖了。卖了一千万多一点,然后到大理买了一个 300 平米的别墅,剩下的钱理财,每年也有六七十万的回报。她拿三四十万在北京租一个豪华的公寓,剩下的钱生活。

在北京,把一套不到 100 平米的普通的公寓,变成住进豪华公寓,时不时去大理住一段时间,不用上班,账上还有七八百万现金。

如果她执着于买房,在她觉得老房子住得不舒服的时候,卖了旧房,换个豪华公寓,不仅要贷款,还得努力挣钱供房子,日子过得紧巴巴,更不可能在大理买别墅了。

这两个故事里的主人公,大概都属于「自在随心」、不怕折腾的那种人。还有很多人,需要稳当的生活,先买个小房子,结婚生孩子,然后再换个大一点的,老人也搬过来一起住。这是多数人的选择。

所以,买房还是租房,与活法有关。选择没有对错,只需要看是否适合自己。

《超时空同居》|买房还是租房,与活法有关

其次,需要从财务的角度来看。

有人说了,「租房住,把租金都付了,之后什么也落不下,我还不如买房子。买了房,还能升值,也是一种投资」。我觉得,这个说法对了一半。

为什么说是一半呢?因为买房也好,租房也好,都得看是什么时候,在哪?

如果我们所在的城市人均 GDP 不到 1 万美金,经济发展水平比较低,增长潜力还比较大,城市人口净流入,住宅市场中新房占主导,二手房还比较少的时候,买房从理财的角度看是划算的,因为这样的城市房价大概率会继续上涨。

如果倒过来,比如说一线城市和一些强二线城市,成都、青岛、昆明、南京、杭州等等,人均 GDP 都过了 1 万美金,住宅市场中,二手房已经超过了 60%,人口的增长也减缓,甚至出现负增长,这种情况下,买房就不一定比租房划算。

买房还是租房,要看势头,看地方。所谓「看势头」,就是看看经济增长是不是很快?城市化率是不是在 50% 以下?人口是不是在增长?等等。

如果经济增速放缓,住宅市场二手房占主导,城市总人口下降……那么,从财务的角度看,买房就不会带来很高的利润。反之,买房就能挣到钱。

《小欢喜》| 怎样买房,才是划算的投资?

第三,在目前的法律环境下,租房和买房的体验差别很大。

咱们国家的法律体系对买房人的保护要好过租房人。换句话说,租客跟房东发生纠纷,打官司时,我们的法律更保护业主的利益。

在国外,比如德国、日本,法律更注重保护租客的利益。租客租房子,有保险,万一有什么事,可以由保险公司赔。另外,有疫情的时候,租客要隔离,房东不能赶租客走,等等。总之,打官司的时候,租客比业主更容易赢,人就愿意租房。

我们的法律更保护业主,比如说隔离的时候,有业主看到租客从外地回来,尤其是从疫区回来,就毁约不租了,租客拿他一点办法没有。

当然,中央定位「房子是用来住的,不是炒的」,要加强廉租房等的建设,未来在相关的法律体系上,一定会有更多的法律规章来保护租客的利益。这样的话,大家租房时不仅不觉得别扭,不体面,还会有一个非常踏实的感觉,租房的人也会越来越多。

我们知道,在德国,大概 50% 的人都租房住。于是,德国关于租赁的这套合约,以及保护租客的相关法律就非常完善。他们在房地产租赁这一块,就做了很多研究。不只是德国,在美国一些大学,你要学房地产的话,还有租赁专业。在他们的市场中,租赁市场很大,也是一个常态化的市场。我们这边经常遇到的续租难、搬家难,等等问题,他们的法律法规中,都有相应的办法,来保护租客的利益。

租赁体系还有一个问题。租赁市场有很多「散户」,老百姓自己有房子,拿来出租,没有其他服务,租客租到房子以后,相关服务都由小区物业提供。同时也有很多大的公司,集中式的出租房屋,他们出租的公寓房,服务比一般的社区物业要好。这样的服务,方便,同时也能让租客有安全感。

所以,随着城市化发展,大型出租系统的建立,大型公司专门为出租推出产品,有一个持续的供给,法律制度也进一步完善,我们租赁房子就会感觉很好。这个时候,关于租赁和买房,大家在心理上会越来越平衡,而且也越来越能接受租房。

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还有一件事,跟租房、买房这件事有挺大的关系,那就是技术。

过去互联网不发达,我们要租个房子,很费劲。现在我们拿着手机,下载个 APP,就能很方便地找房子,还可以 VR 看房、短视频看房,租房合同也都标准化了,完全可以通过手机签合同、付房租,把这些事全部处理完。未来还有区块链技术,等等,技术手段越来越发达。

再加上人口出现了倒金字塔结构,再过几十年,到了 90 后、00 后的爷爷奶奶都不在了的时候,他们继承的房产会很多,又会多出来很多房子。

所以,我觉得,未来的社会会更开放、人更自主、流动性更强,选择的机会也更多。在这种情况下,租房的人会越来越多。这是一个趋势。

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