万达继续“壮士断腕”

2020-08-03 10:21

图片来源IC Photo

编者按:本文来自棱镜,作者孙思克,编辑张小马,创业邦经授权转载。

在三年多前的《鲁豫有约大咖一日行》中,万达集团董事长王健林坐着他的湾流G550去视察项目时,为了消磨时间,有时会跟老部下在飞机上打打“升级”。

而今,这样的牌局越来越难攒了。

2019年初,万达集团在青岛举行年会时,坐在主席台上的,除王健林和总裁丁本锡外,还有万达旗下各大板块的一把手:商管总裁齐界、文化总裁张霖、宝贝王总裁曲德君、投资总裁董建岳、地产总裁吕正韬等。

一年之后,万达在广州举行年会时,丁本锡已经退休,曲德君跳去新城集团。等到今年7月,吕正韬离职了。

与近期的高管团队一样,万达的现金流同样不再稳定。年初以来的疫情,导致万达广场的客流和营收数据均有所下降,影院停业达半年之久。

2020年,注定又是万达的一个突围之年。

万达电影获得喘息

7月20日,全国电影院开始恢复营业,万达电影获得喘息。

业绩预告显示,1月23日以来,万达院线已歇业近半年,收入几乎没有,而一些固定成本依然需要支付,这导致上半年万达电影预亏15-16亿元,而去年同期,万达电影净利润是5.24亿元。

万达电影计划通过资本市场定增,募集资金43.5亿元。这一方案于7月27日获得证监会审核通过。

一位万达上市公司投资者关系部前员工表示,疫情重创影视业,监管方也看到万达电影这种行业龙头急需资金,所以快速放行融资方案。

2019年末,万达电影进行了大幅减值,其称因此前收购的世茂影城等资产实际收入低于收购时估值,商誉出现大幅减值。

2018年底万达电影并购万达影视。按当时的对赌协议,万达影视2018-2021年每年的净利润应分别不低于7.63亿、8.88亿、10.69亿、12.74亿。

2019年,万达影视没有达成业绩承诺,为此万达影视的大股东万达投资本应补足差额利润,万达投资后以股代资,将其持有的43754034股万达影视股票回购并注销。按照7月30日的收盘价计算,上述股份折算资金约为7.59亿元。

2020年,万达影视押宝的《唐人街探案3》等影片未能如期上映,一些影视剧拍摄因疫情影响进度有所延迟,万达影视完成2020年业绩承诺依然艰难。

被万达视为护城河的商业地产业务,日子同样不好过。疫情之前的2019年,万达商管的经营现金流净额168.01亿元,比2018年减少125亿元。

万达商管2019年债券年报显示,截止2019 年末,万达商管未受限货币资金 657.67亿元,而截至 2020 年4月15日,万达商管将于1年和1-2年内到期的公开债券分别为436.94 亿元和258.66 亿元。

一位万达商管区域公司人士表示,今年二三月最艰难,商管旗下的万达广场几乎没有客流,万达还要给商户减免部分租金,“上半年万达商管收取的租金约130亿,而去年一年租金收入是450亿元左右。”

对于刚开业不久的万达广场,客流本就不大,受到租金减免的影响更大。

该人士称,一家万达自己投资建设的三线城市重资产广场,拿地资金一般在10亿元左右,并且必须是自有资金,此后的建设和运营资金,可以找渠道融资,但现在金融机构不太看好商业地产,因此利率较高。

“等到广场建成运营招到商后,有了收入来源,可以通过未来现金流贴现的方式向银行贷款,这笔利息较低的贷款可以还掉此前建设运营期的融资。”该人士说,但需要新广场开业后客流、现金流都很健康,才能获得银行贷款。

例如湖北黄冈万达广场2018年6月开业,一年半之后,就以该广场的租金收入来源作为质押物,向汉口银行黄冈分行贷了4亿元。

融资与处置资产并举

万达开始四处找钱。

作者查询上交所、上清所相关数据发现,除万达电影定增方案获批外,万达商管拟发行总额为98亿元的小公募债,目前已通过。今年4月到7月,万达商管还发行了四笔中期票据,金额分别为:50亿、20亿、50亿和35亿元,利率分别为4.89%、4.7%、5.2%和5.38%。

公开信息显示,在2018年到2019年,万达仅发行了两笔中期票据,金额分别为8亿和7亿元,利率分别为7.9%、7.5%;同期没能发行公司债。

香港地产分析师黄立冲表示,今年万达发债融资非常顺畅,监管部门很快放行,且利率比前两年要低很多,一方面是市场上缺乏好的投资标的,二是监管部门大力支持实体经济复兴。

除发债外,万达也处置了一批资产,继续“壮士断腕”。

7月30日,万达酒店发展公告称,以2.70亿美元的价格,出售芝加哥物业项目股东权益的90%,此项出售预期收益为9400万港元。

2014年7月,万达曾花2亿美元买下上述物业90%股权,万达当时宣称投入9亿美元建设该项目。上述万达上市公司投资关系部前员工表示,如算上六年的资金成本,万达可能没有赚到钱。

被王健林视为未来重要收入来源的宝贝王集团,旗下有乐园、早教和IP三大业务,早教业务的运营公司为霍尔果斯万达教育科技有限公司(下称:霍尔果斯万达教育)。

7月20日,控股股东霍尔果斯万达儿童文化发展有限公司,将霍尔果斯万达教育100%的股权悉数转让予博思美邦(北京)教育咨询有限公司,霍尔果斯万达教育更名为霍尔果斯博思美邦。

而在4月20日,万达将宝贝王集团有限公司共计1000万元的注册资本,通过质押融资的方式,出质给民生金融租赁有限公司。

重拾地产并不容易

王健林曾在万达年会等多个场合一再表示,万达要脱离拿地卖房的一锤子买卖,彻底告别住宅地产。

兜兜转转,万达又回到地产老本行。

一位接近万达人士称,其实在疫情来之前,万达已经开始重新重视住宅地产,具体举措包括:将地产集团从商管集团中剥离出来,成为跟文化集团、商管集团并列的板块。

时任万达地产总裁吕正韬到处开疆拓土。天眼查数据显示,这位在万达集团干了18年的“老臣”,在2020年上半年一口气注册了28家地产公司,2月之后注册成立的大部分公司则独立开展地产业务。

万达地产的股东由万达集团100%控股变更为深圳迪讯实业有限公司(由万达百货集团公司100%控股)占98.7%、富泰(香港)投资有限公司占比1.3%,万达地产集团由此成为一家中外合资企业。

上述接近万达人士称,这种股权安排有助于万达地产在港股上市,不过短期内不太可能,“一是港交所地产股估值位于谷底,二是万达地产本身销售规模太小。”

公开信息显示,通过文旅城等综合体拿地,依旧是万达开拓地产业务的主要办法之一。每个项目占地至少1000多亩,其中商业住宅可售部分至少数百亩。

这些土地的单价便宜,但总价不低,尤其是文旅项目,每个框架协议的项下投资动辄需要上百亿元,而前期拍地需要真金白银。

例如2019年6月12日,万达地产100%持股的万达城开发有限公司以71.924亿元摘牌位于兰州七里河区崔家大滩28宗地,共计1356.857亩,用于开发兰州万达文旅城。

这28宗地块中,土地性质为“居住、商业”的用地占比高达58.07%;土地性质为“商业”的占40.91%;文化设施用地仅占比1.02%。当年10月,兰州万达文旅城楼盘一期已开始蓄客。

2020年3月,长春北方影都投资公司斥资近91亿元摘得长春市净月开发区16宗地。长春北方影都(下称新北方影都)由万达地产100%控股。

但在7月8日,万科入股新北方影都投资公司,占股15%。

上述接近万达人士表示,一方面,合作开发项目几乎是当下房地产行业的通例,万达也要顺应行业形势;另一方面,文旅影视项目确实占压太多资金,万达需要通过出让股份盘活现金流。

万科入股长春影都,剑指住宅地产。

6月24日,长春万科的官方微信公众号发布文章称,万科将在长春影都板块开发总建筑面积为68.6万平米的超级大盘——万科星光城,作为万科首个影视文化综合住区。

与年销售额6000亿的万科相比,万达地产2019年的权益销售额仅430.8亿元,排在克尔瑞排行榜的第60位。2020年,万达地产的KPI陡增至1000亿元,相当于进入房企年度销售额前20左右。

上述万达地产区域投拓总表示,完成KPI的难度颇大。

“一是万达现金流紧张,拿地预算不高,各个区域自己找项目,谁找的项目好,谁能获得拿地预算;二是万达在二线城市基本完成布局,目前新战场主要是三四线城市,这些地方虽然地价低,但房价也低,销售市场不火爆,去化压力大。”这位投拓总解释。

接近万达的人士表示,今年上半年,万达地产完成销售额不足300亿元,全年目标完成率不足30%。7月6日,地产总裁吕正韬正式提出辞职。

本文(含图片)为合作媒体授权创业邦转载,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任何疑问,请联系editor@cyzone.cn。

热文榜 TOP

查看更多
  • APP
  • 公众号
  • 微博
  • 知乎
中国创业者的信息平台和服务平台,帮助中国创业者实现创业梦想
创业邦公众号,带你随时了解与创业有关的人、事、钱
邦哥自留地,轻松充电,秒知圈内事
创业邦知乎机构号,带你以另一种方式了解世界