干掉炒房客,我就服长沙

吴晓波 2020-08-27 11:28

图片来源壹图网

编者按:本文来自吴晓波频道,作者李梦清,当值编辑何梦飞,创业邦经授权转载。

小巴想问大家一个问题:在你眼中,哪个城市是中国所有城市中的模范生?

一千个读者,会有一千种答案。

如果从“住房”这个维度,这个模范生的奖,大概要颁给长沙

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为什么是长沙呢?简单粗暴地概括就是:GDP高,房价低。

GDP方面,长沙在2017年正式挤入“万亿俱乐部”。在2019年,长沙的GDP增速达到8.1%,在全国Top20城市中排名第一。

与长沙的高GDP总量、高GDP增速形成强烈反差的,是长沙的低房价。

有多低呢?

据58安居客房产研究院监测的各大城市二手房均价(挂牌价)数据,8月长沙的二手房均价仅10101元/平米,今年5月的数据更低,跌破万元,仅为9977元/平米。排在长沙周围的是哪些城市呢?日照、邯郸、保定、沈阳、惠州、海东……大家自己体会。

作为对比的话,小巴拿自己生活的浙江来开刀。8月浙江各地级市二手房均价(挂牌价)几乎全部挤入“万元房价俱乐部”,仅有丽水为9734元/平米。

这么说来,生活在长沙的人儿们,想必是幸福感满满。这不,贝壳研究院在一周前发布的《2020新一线城市居住报告》,就将长沙称作“典型的居住友好型城市”。理由是在统计的38个城市中,长沙的居住自由指数最高,而排在末位的是杭州以及北上深。(生活在杭州的小巴感觉受到了暴击)

不过,通常我们会用另一个指标来计算一个城市的居住友好度——房价收入比,其算法是家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值,具体计算公式为:

房价收入比的数值越高,代表购房难度越大,反之数值越低,代表购房难度越小。

今年3月,易居研究院针对50个典型城市的房价收入比统计中,最高的深圳为35.2,最低的长沙为6.4。

2019年全国50个典型城市房价收入比排名

另外,小巴再提供一个数据,2019年,长沙的城镇居民人均可支配收入同比增长8.7%,而2019年长沙二手房成交均价同比下降3.6%。也就是说,长沙的居民收入增速远远将房价涨幅甩在了后面。

来来来,看到这里,长沙的读者在哪里?请举起你的双手,记得在留言区留下你的“幸福感言”,让大伙羡慕一下。若你有不同意见,也请一吐为快。

2

GDP维持前排,房价维持低位,谁不喜欢呢?由此,长沙被称作房产调控的模范生,坊间还流传着这样的调侃:长沙是一个让炒房客有去无回的城市。

那么,长沙究竟用了什么招式“反炒房”呢?小巴现场来拆解一下:

第一招:拖住炒房者的腿(严限购+严限售)

长沙的限购、限售政策,随便拿出一条,都能让炒房者瑟瑟发抖。比如:

✖想假落户买房?没门。市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外),落户满1年且稳定就业,或连续缴纳24个月个税(或社保),才能限购1套房。

✖想买进卖出赚差价?没门。房产证满4年才能出售。

✖想多买几套坐等房价上涨?没门。购买二套房得等到首套房的房产证满4年,并且二套房的契税按4%收取。

✖想假离婚炒房?没门。夫妻离异后,任何一方2年内购商品住房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。(今年7月,南京和深圳也出台了这条围堵假离婚购房的政策,但长沙早在2018年6月就出台这条政策了。)

第二招:摁住开发商的头

针对购房者的限贷限购政策很常见,但针对开发商的限利政策可以说十分罕见了。

2019年12月,长沙发改委发通知,规定商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成,规定平均利润率为6%-8%。意思是说,直接把开发商的利润给限定了。其实,早在2017年,长沙就规定了这一条,只是当初限定的是限价房源的利润,2019年的政策将范围扩大到了所有商品房。

那这6%-8%的平均利润率,对于开发商来说高吗?

据东方证券研报,2019年上市房企的净利率达到11.3%,而即便是小型房企,2015-2019年的平均净利率也都在6%以上。

第三招:增加土地供应量

限这限那,不管怎么限制,如果一个城市的土地供应量少,“地王”频出,恐怕也压制不了楼市的热度。

长沙做得比较突出的一点是,土地的供应量比较大,从其近5年的土地供应面积可以看出。

数据来源:0731地产研究院(单位/万平)

限购堵住炒房的前门,限售封死后门,辅之以压制住开发商的利润率,外加增加土地供应量,试问,长沙的房价能不低嘛。

一个月前,韩正副总理主持召开房地产工作座谈会,10个城市被邀请参加,除了北上广深,剩下的南京、杭州、沈阳、成都、宁波都是近段时间楼市火爆的城市,还有一个是长沙。

对此,甚至有人猜测:中央释放重磅信号,楼市调控将全面“长沙化”。

这个小巴可真不敢乱猜。但通过以上这么多数据和图表,小巴是妥妥地将长沙这个模范生给吹爆了。

但问题来了:第一,为何是长沙,如此独特,是否有隐情?第二,长沙这种全方位的严控,有没有副作用?为此,小巴找了几位大头,对长沙的调控政策来挑挑刺。

3

德科地产频道总编辑 刘德科:

1)长沙成为模范生的“隐情”

长沙房价低的浅层次原因是:长沙土地供应量特别大,不缺房,所以房价低。

稍微深一些的原因是:长沙福利分房制度结束得晚,房子分得多,所以房价低。

长沙很早就拉开了自己的城市骨架:从上世纪90年代开始,路网就铺得比多数城市大。路网要花钱,当时大家都没钱,就拿土地抵,当时土地也不怎么值钱,很多基建公司手上都被动地囤了很多地。

基建公司只懂修路又不太懂做房地产,所以就跟各种公家单位合作,盖房子低价卖给他们。基建公司只想把土地变成修路工程款,当时没想过要靠房地产开发赚大钱。

其实,长沙福利分房制度结束得晚,这种说法并不准确。因为国家在1998年就要求全国彻底终结福利分房制度,长沙当然也按时终结了。公家单位职工低价获取的房子,严格说并不是福利分房——他们是掏钱买的,只不过掏出的钱比较少而已。

发出去的土地实在太多了,很多人都有幸低价买到了不少套房子。以至于后来有句玩笑话:如果长沙不拼命控房价,如果任由房价上涨,那些人就没心思干活了,因为靠房子就都发了。

时至今日,当年发出去的土地都还没消化完——具体有多少量从来没有披露过,版本众多,总之量还是不小的。

2) 长沙严控房价的副作用

长沙不是不依赖土地财政,而是没法依赖——在土地不值钱的年代,就把大量土地发出去了。

更大的问题来了:其他城市在很大程度上靠土地财政来大举建设城市,长沙没法依赖,那么钱从哪里来?

办法就只有一个:举债。

最近这几年,长沙似乎特别享受“房价低”这项荣誉。为了保持低房价,只能低价供应大量土地——当然,现在是用公开的“招、拍、挂”方式,不像过去那样用土地抵基建款的方式了。

低价供应大量土地的好处,当然是能抑制房价,但副作用是土地被贱卖了——土地是不可再生的国有资产。

贱卖土地,是让房价保持在低位,但同时也挤压了城市发展的未来空间。

说得难听一些,今天长沙的繁荣,是在透支未来,用两种方式透支未来:举债,贱卖土地。

看似目前长沙的居民幸福度很高,因为房价便宜。但从另一个角度看,长沙市民的财富也相对地少了,因为房子背后的财富是可以兑现的。

当中国各个城市间的财富越来越可以自由流动时,而你身上所聚集的财富不够,就只能被“困”在长沙,最终就会变成一座孤城,自我循环。

一座拥有极大前景的城市,一定是各种资源高频地进出,比如深圳。如果长沙不打开对房价强有力的控制,那种所谓的小幸福,持续不了多少年。

浙报传媒地产研究院院长 丁建刚:

长沙是这一轮调控的优等生城市。虽然用的依然是行政性政策,但和简单的加码限购政策相比,有可取之处。

有些城市一味地加码限购,容易误伤真实需求。而长沙辅之以限售政策,从法律上来讲是事先约定和告知的,有一定的契约精神。

另外,对有真实需求的购房者,限售几年也无关紧要,但对于投资特别是投机性需求,大大延缓了他们的投资回报时间,从而降低其投资热情。

但实际上,只要是行政的限制性措施,都会有不尽合理之处,都难免有误伤。人为干预价格,就会导致市场价格失真,而真实的价格恰恰是最重要的市场自身调节机制。当然,很多城市都干预了价格,只是长沙相对更严。

理论上讲,真实的房价是一个城市的生产力水平、经济水平和城市价值的反映。

在全国版图上和高铁网上,一个城市的房价如果较高,可能会阻碍人才的流入。而长沙用更严的有形之手,好处是长沙的城市性价比更高,能吸引较多人才尤其是年轻人才的流入,坏处是对于长沙的有产阶层不公平,相当于人为地缩水了一部分财富。

另外,长沙调控做得好,但中央政府并没有说每个城市都要像长沙这样调控,中央政府的表述是“因城施策”这四个字。

南京工业大学天诚不动产研究所所长 吴翔华

长沙遏制投机炒房做得比较彻底,是不留死角的典型。不过这依旧不属于长效机制,这样的做法看起来很不错,但副作用也会显现出来。比如正常的改善性需求和投资性需求会外溢到其他城市。此外,城市建设的资金来源也就是土地出让收入会受到影响。

如果能够忍受这样的发展速度,当然也没什么。就怕换个领导,思路一变化,就会迎来报复性反弹,这就是行政手段最大的问题,人治。

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