拆迁致富的人

非凡油条 2020-12-27 09:11

图片来源摄图网

编者按:本文来自非凡油条,作者冰糖葫芦,创业邦经授权转载。

1. 奉旨拿地

在长春有一个老梗:“美丽的长春市坐落在吉林大学校园当中。”

知情的人听了也大多知道这也就是个玩笑话。在2000年合校并校后,散落在长春市区各处的吉林大学校区就坐实了这条梗的真实性;但如果想要切实地感受一下这个大学到底有多大,可能就不得不亲自来拜访一下吉大从无到有的中心校区了。

20世纪80年代,没有合并市内其他大学的原吉林大学,还是一个只有一个校区的综合性大学。为了“搬出长春市区、到郊外施展拳脚”,从1986到1987年,吉林大学在当时还是长春市郊八一水库附近的南湖村,征收了482亩地,以建设全新的“南校区”。

新建校区和征地手续,这些都是纸面文书的事,但真要到落实的时候,就不是几个橡皮图章就能解决的问题了。

80年代的南湖村还没有被囊括在城市规划当中,成为高新技术开发区只是近些年的故事。没有柏油路,也没有立体交通,站在土坡上放眼望去,只有望不到头的玉米田,和比人还高的苞米杆。

很快,一个无法回避的问题即将出现:这些土地要怎样才能够拿到手里。

被征用的土地产权归属于集体,是属于村子的集体财产;在被学校征用作为新校区的建筑用地前,这些土地还都是种满了苞米的耕地:平地高楼万丈起的另一个意思,就是断了种地人的生路。

这也就是说,即使是经过了国家教委批准、奉旨来拿地的吉林大学,就算是装作看不见土地所有权归村集体,也不得不跟有着实际土地使用权的村民们协商和沟通。

1987年是一个微妙的年份,前一年《土地管理法》才刚刚被表决通过,而法律的正式实施是在1987年的1月1日。依据法律的规定,尽管国家可以依法对集体所有土地进行征用,但同时也应当依法对被征用的耕地进行补偿。

在同被征地村民的协商当中,学校决定依法对被征收土地的村民们提供经济补偿。

出乎学校的意料的是,村民们拒绝了学校货币形式的补偿,而是提出了另一个要求:学校在新校区内为我们安排工作。

妙啊,比起一锤子买卖,铁饭碗才能吃得更久。

作为体现社会主义优越性的单位制度,就在这个时候发挥了它的作用,有就业需求的村民被纳入到事业单位的体制当中,成为了学校的一份子。自己干完了还有小一辈替上来,相比于种地或者一锤子买卖,在单位里谋一份差事不是更划得来?

学校和村民的利益冲突,在单位制的包容力下被和解,充分体现了中国特色的优越性(毫无阴阳怪气的意思)吉大新校区的建设也得以顺利进行下去。

自此之后,再次经历了余下的两次征地和规划后,新校区被确定了现在“中心校区”的称谓,美丽的长春市最终成功坐落在了吉林大学的校园之下。

2. 城市化的福报

在早期涉及征地用地的事例中,像吉大这样处理同村民利益纠纷的企、事业单位并不少见。相比于货币补偿,单位的优厚待遇更具有选择的价值,能够靠着拆迁的机会换来一个能够在单位里工作的编制,可能跟现在因为拆迁而一夜暴富有异曲同工之妙了。

1979年家庭联产承包责任制实行后,土地所有权与使用权被重新界定,农民再一次能够把土地拿在自己的手里,土地自主经营之下的农民,生产积极性被最大程度的调动,吃不饱饭的日子就要翻篇了。

但显然这里有一个问题,靠着村集体分到的土地过活,解决的只是温饱问题,想依靠农业生产脱贫致富仍然存在困难。自耕农型农耕方式产能存在上限,很多农民认真考虑的问题是,在解决自身家庭温饱问题之后,能拿去卖的农产品还能剩下多少呢?

加之人民公社制度解体后,农村劳动力呈现出大规模移动的趋势。像我们在之前提到过的老杨和小白一样,劳动人民们已经踏着劳动力自由流动的东风,去为城市的建设添砖添瓦去了,村里剩下的就只有没人打理、肥力被杂草榨干的抛荒农田。

在家辛勤耕田刚够吃饱,出门打工又落得土地抛荒,难道就没有一个不用背井离乡、又能两全其美的好方法吗?

当然有,农民工们在城里的汗水可不是白流的,城市化即将裹挟着真金白银赶在收编郊区的路上。

总设计师在地图上画的几个圈圈,就让一个渔村发生了翻天覆地的变化。1979年深圳建市后,主要以发展来料加工工业为主要方向,在被设立为经济特区后,深圳市又进一步修订特区城市规划,将自身城市定位于承接来自香港的产业转移的地位,进一步在城市中规划和发展劳动密集型产业与制造业。

“前店后厂”的城市发展路径,受益的不仅仅是趁机转移密集型产业的香港,其实最大的赢家还是一穷二白的深圳市——本来就是一片白纸,又有大佬带着挣钱,想不起飞都难。再加上如潮水般从周边涌来的廉价劳动力,在深圳这座城市的眼里,只有前进这唯一的选择。

高速的发展带来的是深圳高速度的城市化:厂房林立,机器轰鸣,水泥森林拔地而起,源源不断的新鲜血液为这座城市注入着活力。但无论是工厂选址,还是集约规划产业园区,是个房子就要扎根在土地上;更不用说还要安置流水线上的好兄弟们。任劳任怨的最后是让大家睡在水泥管里,多少有些说不过去。

显然同样的问题也开始卡住这座狂奔的城市的脖子:特区就要没地用了。

但是时代变了,单位制即将被市场经济扫进历史的回收站。伴随着城市化进程,土地增值与土地租金的溢出也在不断推高农民手中的一亩三分地,像曾经的企事业单位一样大手一挥,用社会主义铁饭碗来温暖人心的日子,已经一去不复返了。

一边是高速城市化提出的对于土地资源的迫切需求,另一边是特区城市周边大量碎片化、产权模糊、而又实际掌握在村集体手中的“半国有化土地”,腹背受敌的深圳又会怎样应对呢?

3. 近郊之下,莫非城土

在高度城市化的背景下,深圳选择了土地全盘国有化道路。

农村人口全部转为城市人口,农村管理体制改为城市管理体制。”这是《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》中制定的对于特区城市周边农村的行政方针。经过1992年和2004年两次城市化统征、统转,深圳实现了对周边集体所有土地的国有化过程。

深圳的做法简单粗暴,只要大家都成为深圳人,那你们的土地不是村子的了,就是深圳市政府的土地了。整个市域范围内的土地名义上全部国有化,使得土地的所有权集中在了深圳市的手中。

如此以来,原本属于集体所有的土地,在经过国有化产权转变过程后,能够也应该按照国有土地的管理制度,对土地进行规范化管理。

深圳在第一次统征(转)后即可以在土地整备利益统筹项目的实践中,实现以整村推进为主的连片整备开发,可以有效规避珠三角半城市化地区土地资源的“碎片化”现象,避免碎片化开发。

当然,深圳的首次城市化统征统转实践得以顺利推行,也是得益于深圳特区协调了集体和农民的利益冲突和需要。在土地征收赔偿上,深圳根据社区规模,划定每人100平方米工商发展用地、户均100平方米私宅用地、户均200平方米公共基础设施用地的标准实行土地返还政策,同时辅以现金补偿、鼓励社区经济发展等多元化方式,对集体和农民在城市化统征过程中被征用的土地进行补偿。

1993年的首次城市化转地使得深圳得到了充足的土地资源以供发展,同时也极大地刺激了深圳周边尚未被纳入市域的村集体和村民。在新市郊的土地中,同样存在着首次城市化转地时留有的问题。

国有土地和集体土地交织共存,产权模糊不清,村集体依靠低价土地租金吸引低产能企业,也有少数个人受土地租金溢出刺激而加盖、出租房屋,也就出现了当下广为人知的小产权房问题。想必身处于深圳的各位朋友们,也在盘算着这些有着无限可能的灰色小房子。

眼瞅着眼前的肥肉被蚕食,也同时因为城市化进程对于土地资源的进一步需求,深圳市政府于2004年再一次启动了城市化统征统转工作,这一次将宝安和龙岗两地区的成员转为城镇居民,两区的集体土地也同样全部转为了国有土地。

理论上,有了第一次城市化转地的经验,第二次的工作并不会困难,但问题就出现在土地利益增值和溢价之上。深圳的发展有目共睹,其城市土地增值收益空间飙升,2005年起深圳的房价就是很好的例证。

守着宅基地的农民做梦也想不到,自己家的土地在特区和开发商的眼里有多么的值钱。因此有了对于土地溢价的期待,对于赔偿标准不变的第二次征收补偿,村民们显然是并不买账,仍有大量土地实际掌握在村集体手中,“村村办厂、户户冒烟”,到最后就成了“政府拿不走、集体用不好、市场难作为”的尴尬局面。

4. 有肉一起吃

土地资源无序开发的利用情况,其实质是村集体强化对土地的事实产权。如果不抢建相关物业,土地就会被征收,成为城市化的土地资源储备,自己也就无法在城市未来的发展中分得一杯羹。

打着国有土地的旗帜来处理集体土地问题的深圳陷入了两难的境地:名义上国有化的土地就应当按照国有土地管理制度进行管理,但实际上因为补偿原因导致的、仍然存在的集体土地经济体系让深圳无法将这类集体小产权房问题套用于国有土地管理制度上。

日益增长的地租溢价,刺激着在产权问题上不断钻空子的小产权房的涌现;而小产权房们的业主目睹于深圳高歌猛进的城市化进程,以及势如破竹的城市化转地工作,心里的小九九早已经打得噼啪作响。

“房子会有的,一切都会有的。”

如果说深圳是扛着道义的大旗,名正言顺地拿了你的地,又让你无从置喙的话,那另一种土地整备模式就可以说显得更加友善一些。

这就是兴起于佛山南海区的土地股份制。

1992年,南海区开始试行土地股份制。土地股份制是以村或村民小组为单位,将集体财产和集体土地折成股份集中起来组建股份合作组织,然后由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租,村民凭股权分享土地非农化的增值收益。

南海区没有选用如深圳一样大张旗鼓的全部土地国有化的道路,而是规定集体土地与国有土地的同地同权。土地股份制通过土地股份合作社的中间组织将集体土地统一规划,统一出租给企业,村集体和农民以土地入股的方式,分享农地非农化过程中土地的级差收益,显著降低了土地流转过程中存在的交易成本。

相比于深圳模式的一锤子买卖,土地股份制就更有了共同富裕那味儿,村民只需要入股集体土地股份,拥有了股权,就能够得到来自土地经营的分红。

但村民们持有的股权仅仅是按股分红的收益权,和实际的股权存在着较大的差异。有人会说,有钱拿就行了,还要什么自行车?

眼下是好的,但对于趋势不能不有所把握。

起源于珠三角南海区的土地股份制,带来了高效率的土地非农化,以及独具特色的“物业经济”,但以上两种土地经营模式都是建立在珠三角长期以来高度发达的劳动密集型产业的基础之上。可以说,适用土地股份制的地区,也是因为满足了高收入高分红的条件。

现阶段中国经济正经历产业的升级和转移,大量被淘汰的劳动力的回归,以及对于劳动密集型产业需求的降低,一方面加大了集体经济组织中土地股份合作制度的福利分配压力,另一方面也使得一直以来的“物业经济”收入能力开始下滑。在需求降低的趋势之下,让大家都能吃肉的土地股份制又该选择什么方向来增加土地的收益?

尽管土地股份制使生产资料聚集,而使集体土地经济天然倾向于规模经营,但当产业转型进一步深化,非农经营转向纯农业经营时,农业经营有可以推广的合作模式吗?

在细水长流和一锤子买卖面前,要走的路可能还是很长。

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