编者按：本文来自微信公众号 南七道（ID：nanqidao33），作者：南七道，创业邦经授权转载。
“我估计现在大理80-90%的民宿，都是亏损的。”在大理经营民宿13年的孙哥，很认真地对我说。他是北方人，之前在凤凰古城开民宿，后来来了大理，开了一家很火的民宿，叫“云堂”，他正在装修第二家民宿。
我们找了一家咖啡厅，坐在天台上聊天，这也是一家民宿，虽然天气晴朗，在11月的淡季，一个客人都没有，想点两杯咖啡，但店员都不在。2022年我在大理时，这里每天都很热闹。这是民宿行业的一个缩影。
一方面消费不振，不断转让倒闭，不断降价。另外一方面，民宿又在疯狂扩张。新店数量不断增长，价格甚至越来越高。仅在大理，2024 -2025 年，每晚2000-3000元的新民宿，不断上线，哪怕在11月的淡季，价格并不低，2024年开张的“不下山”每晚2580元，“凡尘”：3300元。2025年的“木夕”：2580元，“山叁夏”：3180元。开业不久的“青山村49号”，创下了大理最贵的民宿单价，整个别墅独栋7个房间，每晚高达6.8万，不上携程，不接散客，据说马云也来住过。
2025年11-12月，我花了两个月时间，在云南旅行，70%时间住民宿，30%住酒店。包括大理、迪庆、怒江、德宏、丽江、保山、红河、西双版纳等，其中包括热门的大理古城、丽江古城、香格里拉、景迈山等。住了不下20间民宿，从单价 300-700元；酒店包括喜来登、凯悦、悦榕庄，从800-3500元。在这其中，看到了云南乃至中国民宿行业发展的真实情况。也许，这也是中国经济的一个缩影和折射。
在云南，民宿最集中的前三城市，分别是大理、丽江、香格里拉（迪庆）。我在这些地方，体验了各种档次的民宿和酒店。
大理诺邓村（南七道摄）
诺邓村是大理云龙县下面的一个古村落，云南最早的史籍《蛮书》中，诺邓是迄今唯一保存原名的村落，据说有千年历史。以产井盐和诺邓火腿出名。经过《舌尖上的中国》宣传，热度一飞冲天。但这个地方只能自驾和旅游大巴到达，没有公共交通。
復甲流芳客栈是整个诺邓村最大的民宿，祖上出过两位进士，所以叫“復甲”，乾隆御赐“復甲流芳”。前后两个巨大的院子，位于山顶，还有一个家庭博物馆，可以俯瞰整个村庄。
整个诺邓村的物资，包括客人行李，都要靠骡子从山脚运上去。老板姓黄，20多岁，诺邓本地人，大家叫他小黄。他父亲老黄从90年代开始就做青旅，接待徒步的人，那时很多老外来徒步，包括法国、加拿大、西班牙等，他把这些老外送给他的纸币，都用一个镜框裱起来，挂在楼上。问：“为何现在老外不来了？”他说不知道。
小黄是95年的，全村90后的年轻人，有20多个，只有他自己在村里经营民宿。其他都搬去县城了，或者去昆明和广东打工了。现在云龙县一份普通工作月薪4000左右。当地房价大概6-7000元。
因为各种条件限制，诺邓基本主要是本地人经营民宿，外地人很少。即使本地年轻人，要回村做民宿，首先自家要有足够大的房子。由于历史原因，诺邓的很多院子，产权是几家人共有的，各种纠纷，还需要投一大笔钱修复+装修。这直接阻止了数量的增加。小黄因为扩建后院，还有银行贷款没还清。“压力不小。”他也听说了大理古城，民宿价格卷的厉害，虽然诺邓没有恶性竞争，他担心也会走到这一步。
小黄说近五年，最大变化就是客人的年龄，“以前80%是年轻人，说走就走的旅行，一不高兴就辞职出去旅游了。现在80%是退休的老年旅行团。老年人有钱有闲，但不好伺候，喜欢低价团，又特别挑剔。”
在大理古城，因为老孙的第一间和第二间民宿都在施工，所以他介绍了古城的和意居民宿。我在2022年时，曾在云堂住过30多天，非常愉快。云堂设计和环境服务不错，是大理最受欢迎的民宿之一。
和意居的老板，是一对来自深圳的夫妻。他们审美不错，装修很好，有两进院子，院子里有一棵超级大的银杏树，秋天叶子黄了，非常美。老板很热情，给了我三楼最大的房间，还给了友情价。居住体验很棒。
老板娘小小说，他们在大理已经有10来年了。在刚开始做民宿时，行情好得特别夸张，一间房可以卖到2000元左右。有时房客们为了争到一个房间，甚至会不断加价，现在他们附近的好几家民宿，因为各种原因，已经转让，但和意居相对稳定。
大理的民宿，在整个云南都很特殊，因为风景好，地理位置好，海拔不高，交通便利。一年四季，除了12月-1月的风季，天气都不错。所以这里从来不缺民宿的投资人和新玩家。云南的民宿里，不管是老板的审美、装修、思维，民宿的服务和管理，大理是绝对的头部。
修建中的丽江民宿（南七道摄）
“X 山”民宿在丽江白沙古镇外的一个村子里，2025年开业，能直接看到玉龙雪山。店子非常新，体验非常差，店员是附近的村民，一直在民宿里抽烟，大堂里乌烟瘴气。我预定的是套房，位于楼梯旁，声音特别吵。只能换到一间小房间，但不能退差价。院子和天台，摆放着廉价的塑胶秋千，房间装修粗糙，洗手台瓷砖的尖角，没有做任何打磨，直接暴露着，房客稍微不小心碰到，立马皮开肉绽。
最糟糕的是，整个白沙古镇以及外围，是一个巨大的工地。各个地方都在施工修民宿。店员告诉我，对面施工的民宿已经超高了，修建后，会挡住后面所有民宿的视线。周边人各种举报，管理部门拆过一次了，现在又修起来了。
和其他地方民宿不一样，这里的店员一直强烈推荐购物和吃饭的地方，要主动开车送过去。后来孙哥告诉我，这类大多是吃回扣的。特别是玉石之类，返点可以高达50%以上。实在受不了灰尘、烟味，于是搬去了丽江的凯悦酒店。
炒茶的景迈山民宿老板（南七道摄）
普洱景迈山，是中国茶的源产地之一，刚申请到了非遗。加上日出云海非常美，所以逐渐成为了网红景点之一。景迈山的民宿，大多是在这两三年开始经营的，大多是本地村民经营。所以在房间的设备服务上参差不齐。
我住的这家民宿名叫翁洼69号，是本村布朗族夫妇开的，全家人都很淳朴热情，2025年国庆刚开业，房间新，很干净。在阳台可以直接看到云海和夕阳，在民宿里，一起和老板酿包谷酒，带着我去大山里采蘑菇，山里水塘抓鱼，体验家庭采茶炒茶等，去茶厂体验普洱茶的制作流程。这才是民宿真正有魅力的地方，也是它和酒店不一样的地方。
在香格里拉住了四个地方，独克宗古城两间民宿，松赞林寺一间民宿，仁安谷一间酒店。这里的民宿，基本没有主人的个性和色彩。基本就是一间家庭旅馆。大多是外地人来开的，包括北方、昆明等地的，惟一的区别就是选址和装修。
因为想沾“松赞林寺”的光，同时蹭“松赞林卡”五星酒店的流量，香格里拉很多酒店会取名“松赞XX”，我住的这间松赞酒店，2025年开业，确实在装修和设备上花了大价钱，但老板不管事，把所有业务交给了一帮没有经验的管家，管理很粗糙。其他两间民宿中规中矩，没有惊喜和惊吓。
因为老孙强烈推荐香格里拉仁安谷的悦榕庄，这是国内第一家。仁安谷还被BBC评为“2025年最值得去的亚洲秘境”，所以搬去了悦榕庄，全藏族式的院子，价格不便宜，居住感受，不可描述。
怒江并不是热门目的地，因为我安排了去那边徒步。迪麻洛是怒江的第一站，这里有一个小民宿，老板是当地村民。但体验是我在云南最差的，不提也罢。
后来搬去了秋那桶村的“半山渡”，这家民宿，是一个神奇的存在。造价并不便宜，管家说近千万，村民说大概是5-600万。它并不是单纯的市场经济投资行为。是一个大理的民宿老板，通过招商引资来到了当地，算是新农村建设项目之一，希望借此拉动当地旅游和就业。
这家民宿看上去像一座土司的城堡。但比土司时代生活品质高出太多，全石头和原木建设，造型优美，功能齐全，能俯瞰整个怒江。房间特别干净和现代化，包括冷热水的冲洗马桶，干湿分离，空调等。二楼还有一个带大玻璃窗的阁楼，供客人晒日光浴，非常舒适。管家和厨师夫妻很热情，吃了很多当地的家常菜。我住了一周，这也是我住得最舒适的民宿之一。
整个行程下来，综合体验最好的，还是大理和普洱。
“你还建议别人来大理开民宿吗？”我问孙哥，他笑笑说，“我给不了别人建议，反正不管什么情况，这行业每年都有人来，有人走。”网上有个段子，说文艺青年破产三件套：咖啡、书店、民宿。他补充说，“如果现在一个老板自带流量，善于网络营销，可能还有机会。”传播能力成了核心竞争力。
根据央广网的报道，“大理州拥有8952家正常经营的酒店与民宿，民宿数量接近全国总量的5%。”但大理多位老板说，各种有牌无牌的民宿，应该有20000家甚至更多。而在2020年，全州大概6000多家。也就是说，疫情之后，不仅没有停滞，反而翻了几倍。
民宿行业到底在发生什么？
新店爆炸式增长：老孙介绍，疫情后，大量在城市中的中产或者以上的人，他们因为储蓄、出售房产、工作等原因，资金和个人没有更好出路。貌似风险较小的民宿，成了出口之一。这导致了供给侧发生变化，数量在增加，区域在扩散。从集中在大理、丽江，开始向普洱、弥勒等地扩散，乡村民宿成新增长点。现在云南每个地市，丽江、保山、大理、怒江、香格里拉。到处都是工地，遍地都是房子。
如果民宿没有主人的个性、气质，其实就是快捷酒店、招待所。
云南文旅厅的数据，2020年全省民宿1.2万家，2025年约2.3万家，五年间复合增速25%。这仅仅是在文旅部门备案的正规民宿。而大量无证小微民宿，农村民宿，数据可能是这数倍。携程等平台，对新店特别是装修好投入大的新店，会有流量和曝光倾斜。
游客增加，消费减少：和很多人想象中不一样的是，疫情后游客数据一直增长中。2025年大理游客12148.85万人次，同比增10.41%。丽江8300万人次，同比增约2.93%；香格里拉（迪庆州）3416.59万人次，同比增20.79%。但是人均的消费能力增加并不明显，甚至下降。老孙说他的民宿，以前人均房价都在500以上，但近些年基本上是300左右了。在11月份，大理古城最便宜的民宿，单间的大床房，没有空调，带早餐，只要50元。
游客在分散：云南很多地方旅行主要靠公路，根据云南省交通运输厅数据，云南高速公路从2020年的5016公里，到2025年超1万公里，增长100%，90%以上县通高速。农村实现100%行政村通硬化路、95%自然村通硬化路。道路的优化，必然带来游客的外溢，游客看完迪庆州德钦县的梅里雪山，去到怒江第一站就是丙中洛镇，但是因为农村公路开通后，很多人会去到滇藏边界的秋那桶村的民宿去住，更便宜，视野更好。肉眼可见的是，丙中洛在衰落了。现在阿布吉措、南极洛、色八贡等以前只能徒步到达的景点，都在公路化了。
而交通工具的变化，对民宿也有影响。“从2018–2025，中国房车年销量，从7374辆增长到超1.2万辆，市场保有量在25万辆左右”。公路便捷、房车和露营地的迅速增长，进一步挤压了低端民宿的价格，从而引发新的低价战，本来就难的，变得更难了。
城市之间竞争：从地方政府的角度，文旅产业具有天然优势：投入少，见效快，不涉及复杂工业审批。能拉动投资、就业、消费多个指标，方便讲故事。相比高端制造、造车这种人才密集、资金密集的重工业，文旅是门槛最低、反馈最快的，也是最安全的，最后一点特别重要。2025年地方文旅打造的网红IP，最典型的就是贵州“村超”（榕江），乡村足球+美食+民俗，接待游客超2600万人次，旅游综合收入超296亿元。带动周边民宿、餐饮、农产品销售暴涨，榕江成为县域文旅标杆。
同样一个黄金周，一个人或一个家庭的预算，大概率只能去1-2个城市。去了榕江县，可能就没法去附近的荔波县了。于是就造成了城市间的竞争，争夺“人和钱”的竞争，在三个层级：同省的地市州之间、州县之间、甚至乡镇之间。
流量变化：以前民宿老板不需要自己搞流量，上架平台，坐等订房。但现在除了携程等，还得自己会玩小红书抖音等，遇到负面还得自己去公关，对于店主的综合素质要求越来越高，很多玩不转的估计就越来越难了。2025年，卤鹅哥带动重庆荣昌成为“美食+打卡”目的地，上半年接待游客同比+40%，旅游综合收入同比+35%，周边民宿、餐饮满房率长期超90%。一个人红了，会拉动一个城市旅游经济。
民宿行业的两极分化，再进一步的加剧中。也许，这是中国经济复杂性的一个缩影。
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