2020年,哪些地方的房子值得买?

2019-12-08 09:11

编者按:文章来自公众号Spenser,创业邦经授权转载。

2019年,房地产企业的日子好像不太好过。

人民法院公告网显示,截至2019年11月20日,宣布破产的房地产企业已高达446家,这也就意味着,平均每天都有1家以上的房地产企业破产。这创下了历史记录。

所以有人说,房地产行业是不是快不行了?

我只能说,这简直是开国际玩笑 ,而且 ,一点都不好笑。

如果说,我国只有数千家房企,那么一年破产几百家,那将会是挺恐怖的一件事;

然而事实是,咱们中国有好几万家房企呢,所以破产的其实不到百分之一,慌什么慌?

而且重点是,2019年你看到房价跌了吗?并没有,该涨还是涨。

光是2019 年上半年,全国商品房均价同比(跟2018上半年比)上涨 7.50%,环比(跟2018下半年比)上涨 6.19%。

所以,以目前的发展情形来看,商品房房价还是会坚挺 ,因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配,房价本质上反映的并非是当下的收入状况。

我们一直都能听到各种“调控”,其实调控本质上并不是调控房价,而是调控房价增长的速度。先前的情况是,房价的增长速度太快了,与收入增长状况不平衡。

这房价就好比汽车的速度,加速度是降下来了,但速度还是在往上走的。

房企破产也好,调控政策也好,都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。

那好,既然房价不会跌,2019年都这样了,2020年会怎样?怎么买?

1

什么区域才是好区域?

怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢?

我个人觉得主要是看这三点:人口、交通、产业。

无论是哪个城市 ,人口都是首要考虑因素。

这也是为什么我们可以看到,很多城市在想办法把人给引进来。

深圳能够这么成功,有一个很大的原因是“抢人”,抢得比很多城市要快。

不过,看人口当然不是只看人口的总量,还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。

顺带着也可以查查常住人口密度,还有城市人口的平均年龄等等,这些可能在一些传统的官方网站查不到,但港真,只要你想查,没有查不到的。

再来看交通。

交通不要看什么高铁、机场之类的,很多地方高铁、高速路建好了,但还是穷得一塌糊涂。

这就好比正反命题,不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的;但是这些设施挺完善的地方 ,不代表是好地方 。

交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力,尤其是轨道交通——运载量大、速度快、班次还高的这种 ,因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。

第三个是产业。

这里所说的产业,不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的,还包括这个城市的产业分布和构成,到底吸纳的是怎样的人才,提供了一个怎样的城市购买力。

说个网络的段子,有人说只靠简单的放开落户抢人,那都是短期的春药,很难持久。虽然这话听起来有点俗,但还真的是话糙理不糙。

要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力,那还得看这座城市能给年轻人多少机会,开出多高的工资。

当然啦,如果这个城市的气候还特别好,那就更是多一个加分项了。

所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人,不是没有原因的,产业和气候,都相当地适宜。

根据以上三点,你可以根据你所在的城市或省份 ,横向比较一下哪块区域整体不错,再考虑那里的房子。

不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带,其实就没太大必要多想了,只要房子不错,未来都不会差到哪里去。

2

看起来是固定资产的房子,

也要注意流动性问题

“房住不炒”,这点无论是在什么时刻都要谨记,如果说你买房是用来投资的,就得考虑流动性问题。

任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率,放到房产投资里也一样。至于具体怎么看流动性,可以参考二手房的成交数据。

从历年的二手成交数据来看,一二线城市主城区的小户型简直是硬通货,而三四线城市有市场的是那些大户型。

像深圳这样的城市,2019年1、2月份的链家数据里就可以看到,成交的1-2房(面积45-65平)的小户型占比达到60%以上;

而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源,那市场竞争力简直不要太好。

不过,如果你特别有钱,有钱到可以买得起豪宅,当然还是可以选一线城市的豪宅。

总体而言,有些中心地段的豪宅性价比很高,这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。

当然啦,如果偏远或较为偏僻的郊区,就算是在一线城市投资,至少得判断下五年后所在区的整体状况。

至于二线城市, 可以考虑85-120平的3房。二线城市这些年有个显著的特点就是会有各种新区,而且普遍较老区更有潜力,所以尽量买新不买旧,除非是为了学位。

三四线城市,不建议抱着投资的心态买入,其实适合自住居多,非要买来投资的话,就挑当地最好的小区,140-160平左右的3-4房子吧。

3

上海是我看好的城市 ,但不是第一个

最后说说我看好的一些城市:

第一个城市 :深圳。

深圳真的没法比,深圳真的是一个没有废话的城市,该干就干,无论是城市氛围、企业环境、政府效率,什么事都是实干的表现;

再加上HK那么一闹腾,又把深圳的地位抬高了上去。

第二个城市:杭州。

对于杭州没有其他的,杭州最近两年楼市最好的迹象就是,这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。

杭州的产业升级速度也足够快,这点值得期待,杭州值得深耕。

第三个城市 :苏州。

苏州有一个现象,从今年开始,苏州的调控力度可以说是最大了,某些层面都已经超过上海。

各位要记住一个楼市侧面,当一个城市调控进入到高压期的时候,对于城市来说,下一步要做的事情就是,借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。

苏州目测正在进入升级阶段,所以大家瞪大眼睛看着苏州2020的发展,或许超乎你的想象。

最后是上海。

我很早就在上海放了骨干团队,上海最让我看好的不是其他,就是天生的地理优势。说白了还是老天爷赏饭吃的城市 。

说真的,上海的整体干活氛围还是没法跟深圳比的;

但因为持有了四季分明且不太有雾霾的气候,加之金融中心的称号,使得上海在面对北京和广深的时候,优越感太强。

我并不批评这种优越感,因为,上海是真的好呀。

对外,上海看着整个外贸市场;对内一侧,是全中国最富饶的长三角内需;中轴还有长江串联整个强内陆城市,这样的城市不可能会衰败。

大家也千万不要说上海人排外啥的,你要知道,每一个生在上海的普通人,只要没有被拆迁选中,ta的一生面对的是什么?

面对的是全球最顶尖的人和他们竞争。

你在上海干得不好,还能回到轻松度日的老家;但如果是上海人干得不好,他们能去哪?

没有一个不拆迁的上海人,买房是容易的。

好了,给大家分享完了,接下来需要做的就是把钱备好。

祝大家2020年都买到好房子。

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