编者按：本文来源于棱镜，作者郭亦非，创业邦经授权转载。
地产是一个公共性十足的行业，“房住不炒”的政策规制呼应着“安得广厦千万间”的古之期许；
地产是一个资金密集型的行业，沉淀着海量的国民财富、金融资产，又是财政收入主要来源之一。
地产是一个高度市场化的行业，从密集的并购重组到剧烈的销售竞争，在市场杀机中寻找利润。
房企作为地产行业主力军，正是上述利益攸关者群体中的圆心，当然，他们也是资本大潮中难得的“聪明钱”。
又到一年房企年报季，《棱镜》推出“房企赶考”系列，不限于解读经营数据，更望管窥这批“聪明钱”如何应对周期大考。
是为第一篇，关于万科。
郁亮接班王石之后立志：“当好农民种好地，不去预测天气，只闷头提高种地能力。” 新冠疫情来袭，他必须抬头看天了。
3月17日的万科（000002.SZ/02202.HK）2019年业绩推介会上，万科董事长郁亮表示，疫情就像大考，我们都是考生，无法独善其身，“2018年秋季例会上，万科提出‘活下去’，当时出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒，现在没想到‘活下去’成了特别真实的存在。”
2019年财报显示，万科2019年合约销售额达到6308.4亿元，落后于碧桂园，继续稳居行业第二，但同比仅增长3.9%。万科2019年营收同比增长23.6%，达到3678.9亿元，其中房地产开发主业占比95.9%，首次突破百亿营收的万科物业则占比3.5%。
这意味着，长租公寓、商业地产、物流仓储等其他多元化业务贡献微薄，未来若地产主业下滑，万科将撞上业绩天花板。万科董秘朱旭在回应股价低迷时说：“作为管理层我们不能关注股价，我们必须要把业绩做好。”
不囤地、不捂盘、不拿地王
万科经营简报披露，2020年2月单月销售金额280.3亿元，同比下滑35.1%。在业绩会上，总裁祝九胜介绍称，疫情影响体现在销售、交付、现金流、开复工等方面，万科2-3月销售额同比下滑510亿元。
祝九胜透露，万科在湖北进入三个城市，武汉、宜昌、鄂州，在集团占比3.1-3.2%，这三个城市在1月23日之后没有新的销售进账。“以一季度为例，疫情可能导致1万户客户交付延缓，全年影响大概涉及到3.9万户，另外今年的开工比往年晚了整整40天。”
“以上这些影响最终体现在现金流上，由于销售减少，导致回款减少，疫情还增加了防疫成本。”祝九胜表示，总体来看，疫情对万科影响相当大，销售回款大幅下降，给未来1-2年造成远期结算压力。
如果销售停滞，开工、交付延迟，回款难收，房地产的高周转模式不再有效。一个解决办法是尽量少花钱。
万科财报显示，公司2019年拿地147宗，权益拿地总额达到1549.6亿元。中指院数据显示，万科以1610亿元的拿地金额，超过1303亿元的碧桂园，位列房企第一位。但在2020年1-2月份，万科拿地总价仅64.1亿元，同比下滑76.4%。
对于2020年的拿地策略，万科董事张旭称，现金为王，手持余粮，“公司坚持谨慎投资，量入为出，持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市。”
郁亮则补充说，“万科始终坚持不囤地、不捂盘、不拿地王。”
万科财报还显示，在2019年新增土地中，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。截至2019年末，万科在建、规划以及旧城改造的项目，合计权益建筑面积达到1.45亿平方米，土储货值同比增加19.6%，达到8970亿元。
土储充沛之外，万科手握大把现金。
2019年万科经营性现金净流入456.9亿元，年末持有货币资金1661.9亿元，上年末则为1884.2亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元，现金短债比为1.77，短期偿债压力无虞。
房企筹钱过冬，胜负手在于融资成本，万科融资成本显著低于行业平均水平。
截止2019年末，万科净负债率33.9%，有息负债合计2578.5亿元，其中银行借款、债券及其他借款分别占比54.5%、24.1%及 21.4%。银行贷款成本不高于5.88%，债券则在2.95%-5.35%，其他借款在3.62%-6.16%之间。
例如，万科在2019年分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%。
财报显示，万科2019年地产开发业务的结算均价为1.36万元元/平方米，同比上涨1088元/平米。
在恒大喊出75折卖房口号后，祝九胜回应是否降价称，定价不是一个企业的权利，企业能做的就是标价，客户是否买账，要用现金投票，最终定价的是购房者，“从过往很多年操作来说，集团不会对一线价格管理提出具体干预。”
员工总数不减反增
当外部环境剧变时，万科启动内部改革，试图穿越周期。人事换防系招数之一，名为“大江大海”计划。
披露2019年财报同时，万科还公告，王文金不再兼任财务负责人，由韩慧华接任，王文金继续牵头总部管理中心工作；张旭不再兼任首席运营官，暂由祝九胜兼任，张旭改任物流及海外业务一把手。
此次晋升的韩慧华，1982年出生，是高管团队中唯一一名80后。
韩慧华2003年本科毕业于中科大，拿到管理学学士学位，2008年硕士毕业于江西财经大学会计学专业，毕业后曾在江西九江修水地方税务局工作。2008年她加入万科，在财务条线一路提拔，由业务经理升至管理中心财务职能中心合伙人。
业绩推介会结束后，万科官网随即更新管理团队名单，加上韩慧华，万科19人的高管团队均以“集团合伙人”的身份代替原有行政级别。
郁亮称，万科一直鼓励优秀的将领到前线带兵打仗。孙嘉是其中一个，他在2019年5月卸任首席财务官后重回业务一线，改任南方区域CEO。从财报业绩来看，孙嘉接手大半年，并未扭转颓势。
南方区域2017年销售业绩排名四大区域榜首，随后一路下滑。财报显示，2019年南方区域销售额仅为1274亿元，在集团总额中占比20.20%，排名垫底。
祝九胜解释称，从2014年开始，南方区域的政府在出让土地时，有越来越多的综合体项目，这些城市的客户需求多样化，纯住宅开发项目比例越来越少，销售端自然表现弱一些，这对城市公司全周期经营能力要求很高，“南方区域的合伙人还是非常努力的，再给他们一点时间。”
随着疫情冲击，包括华夏幸福等行业品牌房企开始调整架构、精简人员，此前万科于2019年上半年房地产开发系统员工减少589人。
不过，万科2019全年员工总数大幅上涨。截至2019年末，财报显示的万科在册员工共计131505人，较上年增长 26.1%。其中房地产开发系统员工为19372人，较上年增长52.9%。
“野蛮人”威胁渐行渐远
万科2019年实现营收3679亿元，净利润389亿元，分别同比增长23.59%与15.1%，每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%，整体业绩增速放缓。
而且，万科2019年房地产及相关业务的总算毛利率为27.2%，同比下降2.5个百分点。祝九胜坦承：“毛利率下降可能是长期趋势，我们会进一步提升运营管理能力和效益等，毛利率下降不等于ROE的下降，投资人可能更关注股东回报。”
万科分红派息预案显示，2019年度拟合计派发现金股利约118.1亿元（含税），以2019年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。
郁亮对此表示，没有这次疫情还会维持35%的派息比例，但人算不如天算，天算比不过疫情，打乱了所有次序，我们觉得有必要增加现金储备，应对可能的困难，万科是中国上市公司分红最稳定的公司之一，这次考虑到股东的分红诉求，稳定在去年派息总量不变。
在反映投资者回报的股价纬度，万科A过去一年的股价徘徊在每股30元上下。
面对媒体质疑万科股价低迷，万科董秘朱旭回应，股价的决定因素有很多，最本质的应该是我们自身的业绩表现，2019年从年初到年尾，万科股价涨幅是45%，在同行业股票中也算是比较好的水平，未来作为管理层我们不能关注股价，我们必须要把业绩做好，以更好的业绩来回报股东。
相对万科而言，诸多房企都在通过股票回购、分拆业务上市的办法提振股价。例如过去一年，包括保利物业、滨江服务、奥园健康等9家房企的物业公司已经分拆上市。
万科物业的体量领先同业，2019财报显示，万科物业板块营收同比增加29.65%，达到127亿元，营收在集团中占比3.5%。
不过郁亮明确表示，万科物业在相当长时间内没有上市计划，等大家都认可万科物业作为“城市服务商”的时候，才会考虑上市。
万科不愿以业绩驱动之外的方式提振股价，或许源于“野蛮人”威胁渐行渐远。
2019年12月19日，万科A公告称，宝能系旗下钜盛华及前海人寿合计减持5.65亿股，减持后持股约在4.99%，后续减持无需另行披露。据财新计算，宝能系当初买入万科A动用资金约452亿元，此次减持套现后，已经收回所有投资，还获益137亿元，此外还剩下5.65亿股。
截止2019年12月31日，再通过一系列减持，宝能系旗下的钜盛华还持有万科4.03亿A股股票，持股比例3.57%，位列万科第四大股东。深圳地铁集团持有万科28.69%的股份，系第一大股东。
瑞信已将万科A 股评级下调至落后大盘，万科A目标价23.80元。3月18日开盘，万科A股价下跌超过4%，下探至26.88元，万科H下跌超过5%，下探至25.5元。
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