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冯仑:成功的原因也可能是失败的伏笔,在「危机」中寻找增长与安全之间的平衡

冯仑风马牛 2020-04-20 14:22
编者按:本文来源微信公众号冯仑风马牛,作者冯仑、

疫情期间,很多行业都「按了暂停键」,地产行业也如此。通过一些公司一季度的季报,我们可以看到,跟去年同期相比,销售类房地产基本上都减少了 15%20%。部分公司整个 2 月份甚至颗粒无收,虽然 3 月份恢复到去年同期的 50% 左右,但合到一起,整个一季度出现了负增长。这对地产公司未来的发展提出了新的挑战。

4 月份,销售类的住宅企业,大家认为,能恢复到 60% 到 80%。如果 5 月、6 月以后疫情过去了,或者至少是稳定住了,地产公司还要往上追,才能把销量追回到去年同期的水平。

另一方面,即使灾难过去了,也未必永远不再来。未来,影响行业发展的各种情况还可能发生,所以,在疫情导致行业出现停顿时,除了要解决眼前的问题,我们也在做一些思考:未来我们应该怎么样更好地发展,从而有能力更好地应对类似的危机?

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成功的原因也是导致失败的因素

在全球范围来说,住宅类的开发公司,竞争的核心就三件事:规模、成本、速度。要想快速成长,就得利用规模优势,控制好成本,同时实现快速周转。过去很多住宅类房地产企业快速崛起,依靠的都在这三点。

然而,同时追求成本、规模、速度,就会面临一个问题:如果市场需求突然发生变化,速度一下子变慢,比如这次疫情导致没市场、没客户了,企业就可能发生危险。一般来说,要在规模和速度上争胜,杠杆就会相对比较高。一旦市场突然性地快速萎缩,而杠杆没有降下来,企业面临的压力就会很大。

成功的因素也是导致失败的原因。就像一个快速跑步的运动员,突然停下来,可能会猝死。他的身体机能被调动起来了,能支持他快跑,可是一下子就停下来,会出意外。快速成长的企业也是这样,导致它快速成长的优势,在环境、市场突然发生变化后,也会成为它猝死的直接原因。

所以,全世界的住宅公司在面对这个问题的时候都会两难。

举个例子来说,帕尔迪(Pulte Homes,Inc.)是美国住宅开发领域的巨头之一,创办于上世纪 50 年代初,50 年代末开始集中做住宅,之后一度成为美国最大的住宅开发公司,也曾是国内诸多地产公司学习的标杆。

帕尔迪在很长的一段时期里,是一个在规模、成本、速度三个方面,竞争力都非常强,持续快速奔跑的公司。它的长期战略分成横向链条的扩张和纵向链条的扩张。

所谓横向链条,就是把目标人群细分成首次置业人群、首次改善人群、养老健康长者,等等,按照生命不同的时段来细分,配合不同年龄的需求来丰富产品线。

纵向链条就是从原材料、制造业等方面不断升级,用工业化的方法来做住宅,同时还给客户提供金融服务,装修服务,物业服务,等等。此外,还用多种方式不断增加土地储备。在美国,土地储备分成两种,一种跟我们一样,买地;还有一种叫期权式储备,付一个定金,就拥有了期权,也就是选择权,未来几年内如果要开发,就把剩下的钱都付了,如果不开发,时间一到,定金就被土地拥有方吃掉了。

一直以来,帕尔迪发展得都不错。但是,在 2007 年到 2009 年之间,美国爆发了次贷危机,危机导致很多金融服务的链条崩溃,同时市场急剧萎缩。在这种情况下,帕尔迪股价下跌,现金流出现短缺。而在这之前,除了销售收入带来的现金流,帕尔迪因为股价比较高,所以可以通过股票质押去做融资,用融资性现金流和债务现金来补充经营收入。

次贷危机发生以后,帕尔迪的销售收入大幅度减少,但债务并没有减下来,而且要支付土地的钱、人工的钱,其它供应链上的钱,企业差一点就完蛋了。

这个时候,它是怎么做的呢?

跟我们现在看到的一些国内房企一样,高增长的时候「买买买」,市场萎缩的时候,唯一能活下来的办法就是「卖卖卖」。卖什么?卖地、卖项目、房子打折也要卖,总之,尽一切可能把现金拿回来,目的就是降低杠杆、减少债务。

帕尔迪用「卖卖卖」这一招活了下来。危机过去、经济恢复以后,再进入下一轮的发展。在这之后,帕尔迪就把「安全」视为和「增长」一样重要的事情了。

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住宅开发类公司的财务安全指标

帕尔迪的这段经历,让大家去思考,住宅开发类的公司怎样才能够兼顾增长需要和安全需要?通过研究发现,地产公司,尤其是从中、美两国的这类公司,财务安全是有一定经验数据、经验指标的。

第一个指标是销售额。

销售额是净资产的 2 到 3 倍,是安全的。也就是说,销售额并不是越多越好。

如果公司有 100 亿的净资产,300 亿的销售额应该是安全的。如果公司净资产 100 亿,销售额到了 500 亿,这意味着什么呢?意味着杠杆用得大,买的地多。卖的速度快,销售额就大。不加杠杆,是做不到 3 倍以上的。

但是,如果净资产 100 亿,销售额也是 100 亿,也不好,这是效率太低。也就是说,速度不能太快,也不能太慢,要不紧不慢;销售额不能太低,也不能太高。

第二个指标是净负债率。

净负债率应该在 30%50% 之间。总资产负债率不要高于 70%。净负债率是一个偿债能力指标。如果净负债率在 30%,一块钱现金对应 3 毛钱的债务,这是安全的。

如果对比香港和内地的地产公司,一般来说,内地开发类房企净负债率大部分都在 70% 左右,而香港都在 50% 以下,有一段时间,香港前 10 家公司的净负债率都在 15% 到 30% 之间。所以对比而言,香港的公司安全性更好。

第三个指标是净现金流。要做到净现金流为正。

不论从国际上还是从国内来看,把这三个指标掌握好,就能够解决快速增长和企业安全之间的平衡。

就像快速奔跑的运动员,一边跑一边监测心率一样。住宅开发企业在未来的发展中,也要关注这三个指标。这三个指标和增长率是配合的,那么增长就是健康的,企业的发展也会是安全、可持续的。

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