后疫情时代的酒店投资

季琦 2020-12-20 08:30

图片来源摄图网

编者按:本文来自季琦,创业邦经授权转载。

1、五大趋势

从这些现象以及前面所说的出行思考、压力测试,我认为中国酒店业未来有五大趋势:一是从单体走向连锁,二是从全服务走向精选,三是从星级走向品牌。

星级没有错,中国的老一辈酒店人,从散乱、无序开始,用星级规范,用统一的标准——比如多少面积、多少人房比、多少配套打多少分、挂多少星,这对中国酒店业非常正面,没有任何错。

但这么多年来,尽管一再修改星级标准,我认为还是过时了,因为消费者已经变化了,1000个消费者可能有100种想法。僵化的标准跟不上客户的灵活变化,而品牌可以百花齐放,多姿多彩。这几年,越来越多的消费者跟着品牌选择酒店而不是星级。

第四个趋势是本土品牌崛起。国际品牌在变弱,越来越多的本土品牌会崛起。不管是爱国的热情、国际客人的减少还是我们的自信,本土酒店品牌这几年会加速发展,如雨后春笋般茁壮成长。

第五个趋势是从地产配套变成投资工具。过去高档酒店是商业地产的附庸和配套,我觉得这个现象会改变,越来越多的人会将酒店作为投资工具。投资酒店是因为可以赚钱,而且是轻松赚钱。中国会开始出现一批以投资酒店为职业,为自己谋生和创业的人,还会有“投二代”。

最近我跑了很多县城,很多投资的业态已经越来越少,比如百货商店等。其中有电商进步的原因,也有城市化变迁的因素和消费习惯改变的影响。但是酒店未来会成为很多人的投资工具,而不是为了面子和配套。

2、八大红利

尽管酒店业有种种困难和挑战,我们仍然心向美好。伟大的人们,总是那些在冬天里闻到春天花香的人,在黑夜里看到光明的人。下面谈一谈行业里让我们看到希冀和光明的事情。我把它总结成八大红利。

一是投资红利。不管是物业供给过剩还是疫情、电商冲击,很多房子都空出来了。以前要在深圳、上海租市中心的房子很难,现在机会变多了;这说明我们的租金成本有可能降下来;原来租不到的地段,现在也有可能会出来。

二是品牌红利。经过10年、20年的沉淀和探索,中国头部酒店企业已经崛起。品牌化、连锁化的酒店抗风险和恢复能力更强。跟着强大的品牌走,盈利能力和抗风险能力更强,投资更有把握。

三是内循环红利。习总书记说“中国经济发展正在从以往过于依赖投资和出口拉动向更多依靠国内需求特别是消费需求拉动转变”

所谓“国内大循环”,其本质是消费,也就是我们经常说的“衣食住行”,在旅游业我们经常用“吃住行游购娱”来说旅游的各个要素。度假、出差、开会等等都是消费,我相信政府会出台很多政策,来鼓励消费。比如增加带薪假期、增加工资、强制休假等等,都是带动我们行业的利好。

四是流动性红利。我们看三张图表,第一个图表是美国的主要资产美元、黄金、债券和股票的表现:1美元22年后是0.59美元;而中国在同样的周期内,股票变成了10到12倍,1块钱人民币变成了0.37元。

再看200年的时间跨度,只有美国的数据:1美金变成了5分钱,股票是100万倍,债券是1600倍,黄金是3倍。这是流动性充分产生的差异,而且差距只会越来越大。

流动性的增加对我们这个行业是利好——不管是签租约还是买物业,都是利好。所以我们尽量争取签长租约,持有物业也非常好。

五是城市化红利,这一点我已经连说了三年。中国的城市化已经过了第一阶段,初步的城市化,现在第二步的城市化分两个过程:大城市更大,小城镇活跃。我们可以看到,很边远的县消费不低,人员不少,行业很兴旺,这样城市化的过程会持续更长时间。

高铁、高速公路、航空使大城市更大,打通了交通的动脉,未来几年仍然会是基础建设的活跃期。城市化红利对酒店行业一定是利好的,高速、铁路、航空的发展使商务出行和休闲旅行的人成倍增长,住酒店的人会比原来更多。

六是下沉红利。中国的酒店分布,数量最多的是在三四线城市,那里的商业业态相对单薄,租金也更便宜。大量的三、四、五线城市,不管买还是租,肯定更有机会。

中国有很多县城和小镇,你们去“慧眼识金”,但是在这些低线城市,要做好布点规划,不能一哄而散,要有开店保护。靠数量,靠广沃的网络,靠充分的渗透,而不是在某一个城市扎堆布点。

七是中国的人口红利,中国是目前全球人口最多的国家。这些人从廉价劳动力,变成了消费生力军,这就是我们所说的人口红利,这个红利依然存在。今天要造手机,部分产能可能会转移到越南,但做酒店正当其时。

酒店已经从奢侈品变成了一个大众的必需品,酒店潜在客户群不是4亿也不是6亿,而是4亿+10亿,是14亿中国人民。

中国有两个市场,一个是4亿的中等收入市场,另外一个是10亿的大众市场。下图是中国人口经济阶层的状况分布。

中国的人口红利庞大:智能手机的用户有8亿,设备数量超过10亿;快递去年超过500亿,今年疫情下数量可能更多。

习总书记说,“中国不断拓展的内需和消费市场,将释放巨大需求和消费动力”。前几年提出的“供给侧结构性改革”,今年提出的“双循环”,节奏把握得都特别好!“上下同欲”国家才能往前走,才能富强。中国是世界最大的消费市场,对我们这群人来说特别幸运。

八是增长红利。中国家庭消费比例不到美国的一半,消费增长空间大;中国有8亿人没有去过天安门,10亿人没有乘过高铁,12.6亿人没有出过国,潜力巨大;目前酒店连锁率偏低,潜力巨大。

因此,中国也是全球最具潜力的市场,我们在酒店投资方面有很多机会。

3、五大坑

但是,不能觉得有这么多利好的消息,就能简单粗暴地进行投资。我们得注意酒店投资中要小心的“五大坑”。这些陷阱大家要避免。

一是高利贷。借15%以上利息的债投酒店,肯定是错误的。也不能和亲戚借钱来做投资,人情比高利贷更贵。

二是高租金。本来租金可能是1.5元,着急抢物业,2元租下来,纯利润就给别人了。一般说来,经济型酒店的租售比不要超过35%,中档型不要超过40%。

三是高风险。这两年的城市化让几乎所有城市都在搞新区,但是很多城市根本没有经济实力搞基础设施建设,这些新区有时候可能需要5年、10年才能发展起来,比如客源单一的开发区,以及一些概念新区等。还有不合规物业,前几年住宅、教育都可以开酒店,今天就比较难。这些都是要避免的风险。

四是高投资。如果你有钱,要砸钱做奢华酒店,这是情怀,不是投资。如图,中国的酒店档次分布和人口分布对应,平价型、经济型、舒适型、高档型、豪华型。未来中档会多一些,平价型会比图中要少一些,但经济型酒店不会差。所谓供给侧结构性改革就是要根据客户分布和收入结构来进行投资布局的调整。

最后是低重置成本。当一个城市或地区,可以做酒店的物业很多,租金也不贵,就是我说的“低重置成本”。尤其是那些原来比较难进入,忽然之间供求关系发生了变化的城市……你要特别当心,这可能就是我说的“低重置成本”的情况。短时间大量的新增同质供应,势必影响收益。

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