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碧桂园服务折射出物业股B面

百略网 2021-08-19 22:15

©百略网原创

作者 | 主木 编辑 | 薄禾

过去几年,随着国内物管陆续赶赴港上市,资本市场也逐渐认可这种盈利模式。数据显示,目前在港上市的49家物管企业中,市值在百亿港元以上的企业已经达到15家,而碧桂园服务的市值更是远超千亿港元。

作为站在巨人肩膀上的物管公司们显然已经长成了另一个巨人。

碧桂园服务作为物管板块中最为耀眼的明星,从上市以来就饱受关注,但在逐渐回归到理性的二级市场,碧桂园服务这颗明星还能亮多久呢?物管板块是否已经开始退潮了呢?

碧桂园趁上物业东风

物业板块的大火是从2020年开始的。

突袭的疫情让物业管理行业的价值被看见。与此同时还有最新发布的《近期扩内需促消费的工作方案》,该方案直接点名物业管理行业的重要性,这也让资本市场的玩家看到了物业管理板块的潜力。

2020年年底,成功登陆A股以及港股的物业管理公司已经达到38家(A股3家、港股35家),碧桂园物业则是属于最早一批“吃螃蟹的企业”。

早在2015年碧桂园集团的中期业绩发布会上,碧桂园高管就对外披露了分拆物业服务上市的意向,“广东碧桂园物业服务股份有限公司”即是碧桂园2016年初便已开始筹备分拆上市的物业管理公司平台。

2016年9月7日,碧桂园在港交所发布公告,8月31日,旗下非全资附属公司碧桂园物业服务,已就其首次公开发行A股并于上交所上市向中国证监会递交申报文件。并于9月7日收到受理通知。

从那时开始,碧桂园服务就开启了独立上市之路,但是经过一年半的漫长等待,碧桂园物业并没有等到A股的入场券。

2017年底,碧桂园物业撤回在上交所的IPO申请,并调整业务策略方向及股权架构。关于撤回申请的原因,碧桂园在公告中表示是由于审核监管机关近期的政策变动。

撤回申请3个月后,碧桂园迅速转向港交所。2018年3月19日,碧桂园发布公告称,建议分拆集团物业管理业务,并以介绍方式在港交所主板独立上市,通过公司以实物方式向股东分派其于碧桂园服务全部股份的形式进行。碧桂园称将不会根据建议分拆向公众提呈发售任何新碧桂园服务股份,有关保证配额的详情尚未最终确定。

6月19日,碧桂园服务正式采用“分拆+介绍”形式上市,从披露到正式登陆港交所,仅仅用了三个月的时间。对此,有分析认为,采用介绍上市方式,不发行新股、不融资,在获得新的上市地位后,上市公司可以根据市况及企业自身需要进行再融资。

拆分后的碧桂园服务成为一家主营为物业管理服务、社区增值服务、协销服务等其他业务的独立公司,但目前其与碧桂园的疑似实控人均为杨惠妍。

值得一提的是,虽然靠“分拆+介绍”这样的形式上市没有进行IPO融资,但碧桂园服务在独立后也不断大手笔吸金。据澎湃新闻报道,2021年5月,碧桂园服务在股价走高之际加紧在资本市场“圈钱”,公布了155亿港元的融资计划,而此前一年该公司已经通过配股或发行可转股债券募资超百亿港元。

碧桂园服务股价从上市之初的8港元一路上涨至最高85港元,最大涨幅超过1000%,即便后续有所回落,股价也稳定在60港元左右。不得不承认碧桂园服务目前来看确实是物管版块中最大的玩家,但还能领跑多久还存有一定不确定性。

树大好乘凉

在碧桂园服务2020年年度线上业绩会上,碧桂园服务高层表示,未来5年内营收将达到千亿规模,今年营收和利润的增速不超50%,从公开披露的目标看,碧桂园服务丝毫未掩饰其规模争霸的野心。

而细看碧桂园服务近些年来发布的财报,便可窥知一二。

目前碧桂园服务的营收板块分为“物业管理服务”、“社区增值服务”、“非业主增值服务”、“其他服务”以及“三供一业”,主营业务为“物业管理服务”。

2017年-2020年,碧桂园服务的主营业务营收分别为25.44亿元、34.45亿元、58.16亿元、86亿元,占比从81.51%减少至55.2%。

这原本是可以证明一家企业的营收多元化,但碧桂园服务主业营收占比下降,其他业务占比上升,似乎并不能完全说明其已经处于多元化营收状态。

举个很简单的例子,某家公司主营业务卖车,亏损了1000万。为了让报表好看,公司卖了套豪宅,账面一下子增加投资性收益5000万,年终收益是4000万。

2017年到2020年,碧桂园服务的社区增值服务以及非业主增值服务持续增长,这也是当前碧桂园服务的第二、第三营收曲线,不过这两项业务的增长是用什么代价换来的?是碧桂园服务的运营效率提升了吗?

碧桂园服务上市后,携现金炮弹,攻城拔寨,在物管物业面积飙升。2017年碧桂园服务收费管理面积约1.23亿m²,2018年是1.81亿m²,2019年是2.76亿m²,2020年上半年是3.77亿m²,3年又1期的增速分别是47.9%、52.1%、36.7%。

所以说,碧桂园服务社区增值服务的增长大概率为物管物业面积提升所带来的,且这些物管面积大多依靠母公司碧桂园提供。

这无疑为其带来极强不确定性,假如母公司的规模扩张停止,碧桂园服务是不是会面临扩展放缓带来的压力?假如碧桂园服务的扩张规模速度停滞,社区增值服务的收入增速,是否也会戛然而止?

非业主增值服务也存有隐患, 目前碧桂园服务的非主业增值业务包括车位、房屋尾盘的代理销售。社区增值服务也包括二手房屋的买卖。

要知道,一手和二手的销售,收入高、利润厚。如果把一手和二手的销售放进来,碧桂园服务的营业收入和利润表现,肯定有保障。

但是这就会引发另一个行业性问题,母公司重资产,子公司做母公司剩下的轻资产,假如是这样,碧桂园服务的服务增值能力,是不是要打折扣?

虽然目前除了物业管理服务这一主营业务外,其他业务在碧桂园服务财报中的影响并不算大,但是假设一下,如果碧桂园服务的主业营收表现不佳,那么完全可以通过多卖车位和尾房来使自己财报变得好看。

回到根本,碧桂园服务最核心的增长判断其实还是营业收入,并且排序一定是物业管理服务大于社区增值服务大于非业主增值服务;物业管理服务是基础,社区增值服务和非业主增值服务是提升。

目前碧桂园服务上市仅3年时间,能有如此增长主要归功于此前储备业绩的持续释放,但是没有一棵树是持续往上成长。当物业管理面积到达天花板后,后面的故事,如何续讲?是碧桂园服务以及整个行业需要面对的问题。

大规模不等于好未来

规模不是万能的,没有规模是万万不能的,物业企业生怕自己在规模之战中掉队,龙头企业更是如此。

从过去几年物业公司发展情况看,物业股的估值扩张离不开规模的增长,规模的增长除了依赖母公司带来的业务外,并购也成了各企业为扩大规模的另一法门,碧桂园服务就是典型。

据不完全统计,自2018年6月碧桂园服务上市至今,其已通过配售新股、发行可转债等融资渠道,累计融资289.84亿港元。

而碧桂园服务拿到这些钱的主要用途就是并购,截至目前,碧桂园服务已经收购了港联不动产、嘉凯城物业和北京盛世物业等第三方物企,此外还完成了对电梯广告商城市纵横,环卫公司满国康洁、福建东飞等企业的收购。近日更是以54.32亿元的价格,拿下蓝光嘉宝服务71.17%股份。

除了已经归属于碧桂园服务的企业之外,还有一些企业也传出被收购的传闻。近期市场传出碧桂园服务拟以30亿收购苏宁旗下银河物业的消息,虽然该消息未得到双方证实,但工商信息显示,银河物业质的部分股权已陆续质押给碧桂园生活服务。

最近一笔发生在5月18日,南京钟山国际高尔夫置业有限公司将银河物业质押给碧桂园生活服务,这家公司由张近东妻子刘玉萍与儿子张康阳所持有。

但激进的收并购带来的规模可能是充满泡沫的。

当前市场处于起步阶段,还没有品牌能够沉淀下来,所以物管合同到期后,业主会不会选择续签是需要看相关物业公司是否做的出色,要知道现在已经是业主选物业,而非物业选业主的时代。

也正是因为这种不稳定的合同也会让利润变得不稳定。并购后的物业公司很难迅速进行品牌沉淀,为公司带来利润。

例如碧桂园服务收购的蓝光嘉宝服务在去年就进行过17次并购,最终拖累利润。过去一年,蓝光嘉宝服务毛利率和净利率分别同比降低1.4%和4.87%。

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江曾表示,并购不会导致“消化不良”。但结果却不如人意,去年碧桂园服务城市服务分部的毛利率由2019年的38.7%下降至32.5%,就是由于年内收购满国及东飞业务的毛利率较低等所致。

所以最终能够撑起物业公司市值的,一定不只是企业规模,这只是一方面,真正需要做的是建立品牌价值,品牌服务,并且是可复制、标准化的一套流程,这样才能为企业带来真正的利润,为股价带来应有的价值,而非简单粗暴的规模扩张。

此外,向上延伸至不动产生产及流通领域(即房地产),向下延伸至消费和投资领域,打通不动产产业链条,这种涵盖房地产产业链条上下游的“一站式”服务也是物管企业发展的一个方向。

后疫情时代,各行各业都处于不断变化中,物业管理行业也不例外,无论是国家政策还是业务体系还是技术趋势都存有一定变局,碧桂园服务当前正面临前所未有的机会,但挑战也随之而来。

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