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地产是“日不落”行业,碧桂园就能安枕无忧吗?

公司研究室 2022-01-14 17:11

地产行业固然不会消失,但不代表行业内的公司能永续存在。

图源:摄图网

编者按:本文来源微信公众号 公司研究室(ID:gsyjs8),作者:曲奇,出品:公司研究室地产组,创业邦经授权转载

2021年的最后一天,“宇宙第一房企“碧桂园做了组织架构调整,区域公司由原先的106个缩减为65个,一下子缩减了四成区域公司。一般来说,组织架构调整会伴随人事变动,碧桂园一下砍掉41个区域公司,想必会有一部分员工失业。

根据碧桂园公告,2021年公司权益销售额5580亿,同比下降2.2%。销售下滑、精简区域公司,碧桂园在地产变局中还好吗?

1.年度销售额下滑,区域公司缩减四成

2021年,地产销售先热后冷。根据克而瑞统计,百强房企2021年全口径销售额12.6万亿,同比下降3.2%。其中,碧桂园全口径销售额7588亿,连续5年蝉联行业第一。以全口径销售额算,碧桂园是唯一一家超过7000亿的房企,但遗憾的是,碧桂园并未完成年度8000亿的销售目标。

根据碧桂园的官方数据,2021年,公司权益销售额5580亿,同比下降2.2%;权益销售面积6641万平方米,同比下降1.4%。近十年来,碧桂园销售额首次下滑。房地产市场整体环境不好,行业第一的碧桂园也没能实现逆市增长。

碧桂园创始人杨国强曾希望公司可以“做大做强”,然而,面对地产行业当下的变局,做大做强并不安全,碧桂园开始求稳了。

2020年,碧桂园内部进行了4次裂变整合,裂变后国内区域由70多个增加到100多个。碧桂园总裁莫斌曾多次表示,公司是根据市场容量和管理半径、区域运营能力,进行因地制宜的裂变。裂变后,不仅各项费用没有增加,管控还更加到位,效果非常好。

但2021年末,莫斌在高管会上表示,“要用归零的思维,检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”随后,据21世纪经济报道,12月31日,碧桂园内部发公告称,将进行组织架构调整,调整完成之后,区域公司将由原来的106个缩减至65个。碧桂园此举是为了进一步适应行业的变革和外部市场的环境,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本。

通常情况下,组织架构调整,必然会有人事变动,这往往是人员优化、裁员的信号。2018年以来,地产行业裁员潮不断,2021年各家房企的裁员动作更为密集。根据碧桂园过往的财报,2021年6月末的员工人数较2018年末减少了3.8万人。碧桂园2021年底这次组织架构整合后,公司员工人数会降到多少,或许要等2022年中报才能知道了。

2.年末境内融资重启,境外融资疑似有阻力

2021年下半年,房地产市场突然转向,企业投资热情从高涨陷入低迷,一批地产公司债务违约,其中不乏千亿级别以上的大型房企,民营房企尤甚。

融资收紧甚至冻结,是部分地产公司无力还债的一个因素。根据克而瑞数据,2021年,百强房企融资总额为1.29万亿,同比下降26%。尤其是第四季度,百强房企的融资额仅有1767亿,同比下降55%,称其为“融资冰点”也不为过。

高压的地产政策持续一年多的时间后,2021年末,监管的态度有了些许放松。2021年11月,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,随后保利发展、招商蛇口、光明地产等相继启动银行间市场发债。

接着2021年12月,央行表示,近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。证监会称,将继续保持市场融资功能的有效发挥,支持房地产企业合理正常融资,促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

一些信用较高的民营房企,包括碧桂园、龙湖集团、龙光集团也得到了新的融资窗口。2021年12月,碧桂园发行10亿元公司债券、在上交所发行一笔2.84亿元的供应链ABS(资产证券化)产品、首次在银行间市场申报注册发行50亿元中期票据获得受理。

从碧桂园在境内融资端的表现来看,在一众民营房企中,行业老大碧桂园的信用资质是相对不错的。但1月13日,据雪球网援引IFR报道,碧桂园3亿美元可转债未能吸引到需求。

惠誉、标普、穆迪等国际3大评级机构对碧桂园的信用评级良好,在境内融资渠道打开的情况下,碧桂园在海外债上能否吸引到投资者也很重要,多一个融资渠道总归不是坏事。

3.三四线土储占比高,降价卖房被通报

截至2021年6月末,碧桂园净负债率为49.7%,现金短债比2.1倍,剔除预收账款的资产负债率77%,“三道红线”尚有一条未达标。从现金短债比来看,碧桂园的短期现金流还算安全,但市场对碧桂园并非完全放心,碧桂园的土储分布便是隐忧之一。

碧桂园的成功源于三四线楼市的发展,三四线城市的去库存和棚改政策成就了碧桂园,让其成为“宇宙第一房企”。杨国强曾在2017年业绩会上说:“碧桂园能够做到行业第一的规模,主要得益于顺应了中国城镇化的大潮,享受了城镇化的红利。”

2021年上半年,以金额计算,碧桂园新获取土地中,62%分布在三四线城市。碧桂园集团常务副总裁程光煜表示,“我们销售端在一二线和三四线的市场比值是38%比62%,我们在投资端的比值也是38%比62%,所以我们是在跟市场比较切合地布局我们的市场。”

但2021年,一二线的房子都不好卖,三四线的楼市更惨淡。2021年,碧桂园因多城降价促销卖房,引起老业主不满而时有投诉出现。2021年11月,山东省聊城市政府表示,将会对聊城市内的两个碧桂园小区进行整顿,要求碧桂园停止持续降价行为,并且不再办理两座小区的网签和备案工作。

尽管杨国强在2019年初称,坚定看好三四五线楼市发展。但外界对碧桂园的担忧一直都在,在限价政策下三四线城市房价提价难、去化承压,而且明面上碧桂园也很难大幅降价卖房,三四线的楼市销售并不乐观。

2021年碧桂园高管会议上,杨国强认为,“市场需求仍然存在,房地产是一个‘日不落’的行业。当下,我们要全力以赴提升竞争力。”地产行业固然不会消失,但不代表行业内的公司能永续存在。前几年高杠杆运行的公司在2021年都暴露出了一些危机,恒大暴雷,融创目前也处在危险边缘,碧桂园就真的安全吗?

本文为专栏作者授权创业邦发表,版权归原作者所有。文章系作者个人观点,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任何疑问,请联系editor@cyzone.cn。

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