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万物云还在赚辛苦钱

最话FunTalk 2022-09-27 07:13

在老赛道,用科技去讲一个新故事。

编者按:本文来自微信公众号 最话 FunTalk(ID:iFuntalker),作者:任雪芸,编辑:王芳洁,创业邦经授权发布。

9月末,中国最大物业服务公司之一的万物云,终于走到了上市的前夜。很可惜,此刻行业光辉暗淡。

截至发稿前,碧桂园服务和华润万象生活的市值分别为470.89亿港元和729.26亿港元,而在去年年初,这两家物业公司的市值,一个突破了两千亿港元,一个突破了一千亿港元。

那是一段中国物业公司的高光时光。世茂、华润、融创、越秀等纷纷拆分物业上市,恒大物业更是以60余天刷新了物业上市的速度,快速登陆了港股。

根据公开数据显示,2020年,一共有18家物业上市成功,2021年,物业行业上市速度放缓,也达到了14家。

两年内,32家物业公司接连登陆资本市场。但让外界疑惑的是,这其中并没有万科旗下的物业公司万物云。这家公司成立于1995年,属于万科集团的全资子公司,前身为万科物业,在2020年10月31日更名为万物云。

在此前2019年度业绩推介会上,有记者为此提出疑问,为什么万科物业一直迟迟不上市?在当时,万科董事长郁亮给出的回答是,一定要等到万科物业成为城市服务商,区别于传统物业公司时,才会让其上市。

事情的发展总是不遵循期待的。时隔一年左右,2021年10月份,尽管地产开始被资本严苛审视,万科最终还是决定在这个时间点对物业板块进行了分拆。值得一提的是,看向当时的公告,分拆的万物云主营范围依旧在物业服务,一定程度上看去,其实并没有完全跳出传统物业的枷锁。

更糟糕的是市场,恒生指数一度跌破18000点,创下2011年12月以来的新低。同时,据相关统计,2022年以来,港股IPO共成功上市发行46单(不包括介绍上市和转板),未成功发行上市的案例共计183单,其中申请失效的有180单,撤销的有3单。

再拆分来看,港股新股中融资超1亿美元的16单中,首日破发的有7单;而上市至今,股价仍维持在发行价以上的IPO项目则仅有3单。

所以,意料之中的是,9月22日,万物云1.17亿股股票的全球发售结束,根据捷利交易宝最新统计数据显示,万物云公开发售部分仅录得0.14倍的孖展,孖展金额为8809万港元。

很多人替万物云可惜。在今年8月底万科召开的2022年中期业绩推介会上,就有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”。

那时,万科董事会秘书朱旭对此曾回应道:“确实去年物业市场估值远远高于现在,但对万科而言,推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。”

只是,当分拆后的万物云,以独立的个体走向资本市场时,它仍然需要面对港股连续的震荡调整,以及资本对物管的兴趣归于平淡。这也意味着,曾经通过加杠杆扩规模来吸引投资者目光的传统物业故事几乎完结。

所以,尽管物业服务业务收入仍占万物云总体的七成,它还是得讲新故事了。

01

根据沙利文,2021年,中国社区空间居住消费服务市场的总收入已经超过了3万亿,五年后,这个市场的规模将达到5万亿。

所以,很多人都觉得这真是一门好生意。起码看起来符合大部分好生意的模型,比如刚需市场、大赛道、稳定的经营性现金流。但除了一点,这是一门毛利不高的生意,也就是通俗意义上说的辛苦活。

目前的现状是,无论是住宅还是商企的物业服务,绝大多数都采取包干制,即社区的所有物业费全部确认为物业公司的收入,物业公司在这个收入的基础上提供服务,刨除硬件、耗材、人员等开支后,剩下的才是自己的利润。

这里面其实是一个非常小的毛利空间。

此前,万物云董事长朱保全曾公开表示,物业公司毛利率能超过10%已经非常好了,而根据万物云的招股书,2021年,其住宅物业服务的毛利率为11.1%,基本符合朱保全的“非常好”的标准。

但值得注意的是,为公司贡献更高毛利水平的项目来源于万科,因为后者的产品线基本为中高端住宅,并拥有很高的品牌溢价,通俗点说,就是能实现更高的物业费。

而万物云承接的第三方住宅项目,则相对比较复杂,很多项目不仅市场定位比较低,还很老旧,在早期阶段需要一次性投入翻新等成本,一下子就拉低了毛利水平,2021年只有4.2%。

所以,在这样的毛利空间里,亏损就非常容易发生。根据招股书,2021年,采取包干制的住宅物业,共有876个项目亏损,这些项目产生的收入占万物云的总收入比例达8.6%。

理论上来说,对于物业公司来说,其实要减少亏损,甚至扩大盈利也简单,要么提高物业费,要么就是降本增效。

但众所周知,让业主们多掏物业费可太难了。实情是,很多入住已经十年的小区,物业费还保持一贯水平,哪怕业主的需求已经与时俱进。

所以,自2019~2021年,万物云的住宅物业服务的平均单价分别为3.06元/月/平米,3.08元/月/平米和3.13元/月/平米。确实涨了,但涨幅非常有限,并且拉高单价的主要原因之一是新获项目的物业费比较高。

于是,无论是万物云还是其他物业公司,基本只能走降本增效这条路,可是这条路同样难走。

值得注意的是,物业服务是劳动力密集型行业,在万物云的物业服务业务中,仅就成本项而言,人员成本就能达到37.1%(2021年),而这些年,物业人员的薪酬水平一直处在上升通道当中。

根据沙利文的统计,这些年,中国物业服务从业人员月平均工资由2016年的4218元增加到了2021年的5973元,年复合增长率为7.2%。

工资的上涨直接倒逼了物业公司的毛利空间,所以留给万物云的选择其实并不多,要么通过技术或管理手段来提升业务效率,要么通过其他业务来实现更高的利润空间。

总之,不能再走传统物业的老路了。所以,万物云自更名后,便不再以物业企业自称,而是以城市服务商为定位。

02

城市服务商可以有很多涵义,但规模一定是其中的必要项。

过去一年是物管行业的并购大年,根据公开数据显示,2021年一年的时间,百强企业共发生超百宗并购案例,交易金额近400亿元,涉及约10亿平方米管理面积。

去年,万物云有两笔收并购事项,即收购阳光智博和伯恩物业。

其中收购阳光智博采取的是换股方式,即阳光城以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。数据显示,阳光智博去年为万物云贡献了6.59亿元的收入,占总收入的2.8%。

对于这两场收并购的缘由,万物云方面的解释在于符合其原则,即“提高街道浓度”。

而这个原则最早可以追溯到万物云在2021年提出的“街道战略”,也就是基于其在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力,将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈,打造一个高浓度、高效率服务网络,这个服务圈被称为“蝶城”。

目前,万物云已形成了约340个蝶城。一定程度上看去,伯恩物业与阳光智博的收购,都是为增强其华东区域市场的服务覆盖浓度。

如果按照朱保全的预计,3至5年后,每一个蝶城预计会形成可观的营收,而这个浓度区域共享服务则会形成更有趣的边际效率。

但是,不可忽视的是,正是基于浓度战略,万物云不可能只选择高档住宅提供服务,它必须在一个街道里,尽可能的吸纳项目,哪怕是那些老旧的、物业费少的可怜的小区。在实现“更有趣的边际效率”之前,对冲低毛利项目的影响恐怕是这家公司的挑战。

但显然,这个浓度战略还将被坚持下去。招股书显示,万物云已指定全国3402个目标街道来实现有密度的服务网络,未来3年,会有300个服务超过10000户家庭的万物云街道。

03

在单纯地扩规模以外,万物云试图打造的这个战略闭环中,科技由此被视为“浓度”提高背后的一把利剑。

根据公开资料显示,万物云的业务模式主要分为三大业务板块,包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

在2022年上半年递交的招股书中,万物云方面强调,公司与竞争对手的区别在于,公司提供AIoT及BPaaS解决方案为企业及机构客户提供有形价值并创造新增长动力的能力。

这就是其在上市中打出的科技化的一面,也是蝶城搭建背后的重要一环。

所以,我们看到,2021年,原阿里副总裁、阿里云智联网首席科学丁险峰加入万科,这个有20年的AI与IoT物联网领域经验的互联网高管,担任了万物云管理合伙人、首席科学家CTO。

在此前媒体独家对话丁险峰时,他曾用例子证明了科技之于物业企业的重要性,“此前,万物云蝶城十几个项目的机电费用大概在800万左右,用了物联网调度,总费用、人力费用在200万左右,技术革命带来了600万的利润。”

具体到此次万物云上市,在募集资金用途上,未来募集到的25%的资金将被用于AIoT及BPaaS开发。

不过,目前看去,万物云的科技之路也似乎刚刚开始。

根据招股书,我们发现,万物云当下的AIoT及BPaaS解决方案能够实现的场景聚焦在应用层面,主要包括汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区问题,并不涉及“云计算”中的更为底层的能力本身。一位智慧城市行业资深人士对《最话》表示,万物云的科技能力主要还是集中在技术应用层面,“但大面积推广到物业领域已经非常有挑战,也有巨大的价值。”

此外,从财报看去,三大业务中,来自AIoT及BPaaS解决方案服务的毛利率也的确最高。但从占比来看,与“科技”相关的业务比重依旧居于传统物业业务之下。

据万科中报,今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%,其中,社区空间居住消费服务收入占比56.3%,为80.8亿元,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入同比增长39.7%,为51.1亿元,占比35.6%。

至于AIoT及BPaaS解决方案服务,其2019年至2021年分别实现8.06亿元、10.33亿元以及18.5亿元的收入,对总收入的贡献度为5.8%、5.7%及7.8%。

所以,相比物业管理服务,万物云的科技属性依旧不明显。但不能否认的是,对于物管这样的传统行业而言,加入“科技互联网”元素后,对于被冠名的“低技术含量”、“劳动密集型”等刻板印象,万物云在估值上自然也有了反驳的底气。

自2021年7月2日至2022年9月22日,头部企业估值不断下滑,华润万象生活市盈率(TTM)从约120倍下降至目前的约35倍,碧桂园服务市盈率(TTM)从约80倍下滑至目前的约10倍。

尽管市场进入低潮期,但此次万物云IPO依旧享受了科技带来的溢价。据其估值约为549.72亿港元至615.08亿港元,按照万物云2021年20.4亿港元的归母净利润计算,静态市盈率也能达到26.95倍至30.15倍。

04

如果不考虑中国中免、天齐锂业这两家年内赴港双重上市的企业,万物云将是港股今年规模最大的IPO。但看向中国中免,其上市首日就录得破发。

毕竟港股今年以来便持续走弱,且市场情绪低迷。

此前,就有中泰国际策略分析师颜招骏对媒体解释,港股主要跟随外围股市下跌,而包括美联储、欧央行、英伦银行等海外央行大手加息,提高资金成本及收紧流动性等外部因素是导致港股积弱的主因。

而对于万物云来讲,如果单从估值的角度看去,去年物业市场的估值远远高于现在。这的确不是一个上市的好时机。

不过,此前,朱旭对此也有回应,她认为对万科而言,推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。“我们并不追求在行业估值顶点去上市,我们希望万物云能够得到市场的理性估值。”

当然,在科技标签以外,相对于下滑的市场,万物云依旧获得了不错的市盈率,在这背后,万物云的基石投资者阵容同样发挥了重要作用。

据万物云此前披露,其基石投资者包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。如果以上限价52.7港元计算,认购总数约4178.79万股,约占发售股份的35.8%及发售后总股本的3.58%(假设超额配售未获行使)。

事实上,在此之前,万科曾与部分基石投资者存在合作。比如,淡马锡则于2021年成为万纬物流的四家战投之一。而在2020年底,万科曾与中国诚通等股东设立国企混改基金,认缴出资总额707亿元,万科出资30亿元,中国诚通出资240亿元。

常规来看,基石投资者的引入,往往意味着对于企业的基本面认定,对于万物云而言,引入基石投资者,在提振市场信心以外,同样具有股价托底的帮助。

对此,朱保全也在社交媒体上这样写道:“差市场结交真朋友。”

当然,某种角度上来说,交朋友本身就是个双边行为,在今年的港股市场上,不仅公司缺真朋友,其实投资人也缺。

就万物云而言,虽然其超过80%的收入来自万科以外的客户,但仅就住宅物业服务业务而言,仍有超过一半的收入来源于万科系。一定程度上,这是一个比较安全的配比,尤其在当下的住宅市场当中,万科这样的大客户,仍可撑起一家公司的基本盘。

不过,一家想要长期发展的公司不可能躺平在基本盘上。

回到万物云的招股书去看,其全球发售获得的款项,将会有35%用于在特定街道发展浓度聚焦战略及推行“万物云街道”模式,25%用于AIoT及BPaaS解决方案开发。仅有20%用于收购或投资。

因为,在郁亮和朱保全看来,万物云未来的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。“从万科物业到万物云,就像链家转变成贝壳。”

在9月份通过聆讯后,万物云更新了招股书,其中早先宣传的“空间科技”一词被持续淡化,在阐述其竞争优势时,“空间科技能力”被改成了“科技能力”。

无论如何,对于物管行业而言,随着万物云等头部玩家陆续完成资本化,在资本市场的震荡之中,这场重塑也将拉开帷幕了。

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