租客怨,房东愁,自如何以上市?

2023-03-28

作者:张未

原创:深眸财经(chutou0325)

近期,有知情人士称自如考虑最早在4月份IPO,相关方回应不予置评。

在讨论自如的资本化故事之前,自如可能隐藏的极大风险:自如式的长租公寓,会是一个好的商业故事吗?

“来看房、租房的,有70%的都是刚刚工作的年轻人。”这届年轻人在被社会“毒打”之前,还有可能先掉进租房的坑里。

房租到期不退押金、以电器维修费用乱收费等情况,让租客防不胜防。即便是长租公寓也少不了被投诉的情况,翻看黑猫投诉的数据,自如的投诉量达到11085条,满意度为三星。

有关自如的议论声从未停止。

1.租客:一坑接一坑,坑坑难过

“值得信赖的品控、省心的售后服务、标准化的管理”这是来自北京的琪琪,在被问到人们为何选择长租公寓时的回答。

这是租客选择长租公寓的原因之一,也是令租客失望的原因之一。

“上述三点自如做得并不好,反之,自如有很多隐形坑,算下来花费的钱是一笔大开销,花钱容易要钱难,投诉也不管用,感觉自己像个冤大头。”谁也没想到,在琪琪说完选择的原因之后,围绕这上述三点选择的理由,挑出了诸多问题,直至对话结束时琪琪对自如的槽点还愤愤不平。

自如的长租公寓真的像琪琪所说的那样吗?

自如提供的专业服务与规范化管理,是与传统租房行业的差异所在。自如就像个“新手包”,对于刚出社会生活经验较差,不会维修设备、处理家居事务的人而言较为友好。

家庭服务和生活服务,更是自如吸引租客的一个闪光点,其中包括保洁、维修、搬家等问题,能够为消费者省时省力。

只是“性价比”不佳,让许多年轻人望而生却。

以上服务并非免费,而是包含在了房租之内。自如的房租支出有四部分:押金(一个月房租)+服务费(10%)+房租+水电燃气,像这部分服务费,算下来一年能够给予自如1.2倍房租的收入。

收了服务费,但服务水平却不一定得到保障,据了解,自如的家庭服务质量参差不齐,不同区域间的口碑并不一致。

从北京和成都都居住过自如公寓的AA表示,“北京的自如服务不错,家里出现的问题一般都能解决,而成都的不太行,家里热水器坏了找管家反馈几天都还没解决,最终还是自己掏钱。”

与此同时,自如也有许多隐形坑。

比如,自如的系统不够人性化,押金难退,还被莫名违约。

曾在深圳居住过的小张,就有过类似问题,“我本来是12月到期的合同,但我11月准备提前退租,所以跟管家协商好,不用退押金,或者把押金当作12月的房租,但回到老家两年之后,我收到了系统的短信,说我违约要我赔违约金。”

明明已跟管家协商好退房流程,且按常理来说,小张也并无问题,但自如方直接给小张判定为违约,不仅说明自如的系统并不智能,也反映了自如后续服务的鸡肋之处。

小张的遭遇并非独一份,无论是黑猫投诉,还是小红书、知乎、豆瓣等社交媒体,都有租客反映类似的问题,其中多数人表示,自己莫名受到了来自自如的短信轰炸,不同号码同一消息,持续时间长达数月。

2.房东:租房赚钱,变成有风险的投资理财

自如这个二房东实在是称不上出色,不仅租客不满意,连房东也对自如失去好感。

长租公寓主要从业主端收房,再进行装修、家具装饰,然后再转租给租客群体,通过提供房租租赁产品和增值服务,获取租金溢价。

此商业模式,导致自如在前期装修要投入较大资金,为了减少前期投入,自如给了房东两个选择方案。

一是,提供了租金抵扣装修的方案,业主每年让出一个月租金,作为装修费用。

二是,采取增益租模式,业主承担装修费用。2021年2月,自如上线了增益租,主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。

该模式的特点是无差价、无空置期、保底租金。对房东来说,该模式有收益更高、签约时间更灵活。自如承诺业主收益保底,超出部分租金有分成,业主只收服务费,无需担心空置期,签约后都有80%的保底收益;租期也更加灵活,1—8年随心选。

增益租推出一年后,根据自如2022年Q1数据来看,增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%,由此可见增益租的市场反馈。

增益租看似是自如以价换量的措施,实际上背后的生意落在了装修市场。

自如的装修风格基本是统一的风格,而且有大规模需求,这意味着自如能够通过集中采购的方式压低成本,又能通过大批量的房源吸引包工头垫资。

对于业主而言,空置期是主要亏损因素,自如的增益租便是抓住了这一点。

业主真的有必要依靠自如才能提高出租率吗?

答案当然是否定的,装修之后并非价格不变,价格自然也是上涨了,此消彼长后,自如的优势不过在于渠道。

只是,自如对于业主并不是必选项。当前平台式的公寓并非只有自如一家,以及小红书、闲鱼、58同城等互联网平台中,也暗藏租房业务。

自如不仅通过精装修提高收租价格,收取更高的差价,也使得自己的服务费更加合理,即便装修后,房子空置期过长,自如也可降低房租,最后亏损方只是业主而已。

在增益租为房东提供所谓保底的“安全感”背后,也有暗藏玄机。

当房源空置率过高时,为了降低空置率,减少亏损,自如只需付两个月房租就可以违约,对比自如装修费用所盈利来看,自如显然是不亏的。据知乎上某业主询问多家装修公司上对比来看,自如给出的增益租方案高出市场价35%左右。

虽然增益租宣传的“天花乱坠”,但回归本质来看,业主租房本是赚钱,增益租却把这件事变成了有风险的投资理财,这个风险并非每个业主都愿意承担。

3.自如到底赚不赚钱?

租客吐槽、房东担忧,两方名声都称不上好的自如,究竟赚不赚钱?

据已披露数据来看,2019—2021年,自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元,经营指标逐年下降。由此可见,自如过得并不如意。

去年6月,自如还被爆出裁员的消息。2022年6月,自如就被爆出裁员20%、缩减在管房源15万间的消息,虽官方回应不实,但也承认了在进行组织优化调整。

自如CEO熊林接受采访时曾表示,“我们是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。”从自如官网来看,自如的业务以长租公寓为主,目前的业务包括租房、酒店、家庭服务、生活服务。

据熊林所提,未来长租公寓占40%的体量,30%为待开发的居住产品,如旅游市场中的民宿,剩下30%则是衍生服务,比如家庭服务和生活服务。

早期自如主要以长租公寓业务为主,也就是赚取租客和房东之间的价格差。据部分媒体报道,自如对多数房东提出每年的租金涨幅在3%左右,但是对租客提出每年的租金涨幅在10%左右,其中的差价便是让自如赚了。

自如的涨价也并非没有限制,像监管部门的介入也会影响自如后续依靠涨幅带来的收入。去年5月30日,《北京市住房租赁条例》通过审议并正式公布,在去年9月1日就已开始实施。当前的住房租金上涨过高,将受到监管部门的干预。

就核心业务来看,出租率是衡量自如盈利能力的标准之一。虽自如并未整体公开2022年出租率,但资管平台2022年年度报告显示,新增自如寓超过150栋,出租率超过98%。

据迈点空间租赁数据,今年2月,自如在十城挂牌量均出现了不同程度的下降,其中上海和成都挂牌数据下降幅度较大,相对1月分别下降房源3224间和3056间。

住房租赁市场中,自如的对手也并不少。万科泊寓、龙湖冠寓、碧家国际社区、保利公寓等房企系公寓,比起自如这类“中介”系长租公寓来说,在房源和资金方面具备更强大的实力。

回顾历史,单靠长租公寓业务为主的公司也没有一个好结局,青客公寓、蛋壳公寓都曾登陆纳斯达克,可惜走入破产只花了两年时间,后者不到一年半。

如今,自如改变了策略,开始从长租机构向“居住与服务”转变。

得益于自如的房源渠道和数据,及增益租带来的装修业务,自如推出了“智爱家”主攻装修市场。有数据显示,自如每年交付的装修单量达到7.5万单,从官方数据来看,自如家装的供应商超过300家。

做家装市场需要最基本的三项:装修风格、质量安全及售后服务。

首先自如在设计上就落后一步,家装和租房完全是两个概念,首先自如租房的人群主要以寻求便利的年轻人为主,主要追求便利与服务。而家装市场,自如无法“复制粘贴”,因为家装市场中更追求个性化需求,需根据业主的要求来调整。

自如拿到的价格不一定比头部家装公司低,因为自如在面对多样化需求时,批发的价格也不再具备。包括消费者在选择上,会偏向于深耕市场的头部家装品牌。

至于售后服务,自如连租客的售后口碑都褒贬不一,还有试错成本,更别说比肩家装市场的企业了。

从智爱家的定位来看,智爱家主打的是“产品化设计智能家装”理念,也就是智能家装领域,作为“二房东”出身的自如,不具备研发基因,天生就慢一条腿走路。

4.结语

增益租的模式,虽然使得自如从重资产模式转向轻资产模式,但长租行业低回报率的性质却扼住了自如的咽喉,寻求智能家装显然不是一个好办法,唯一的破局之道也许是以量取胜,提高房源数量,但“二房东”抓不住房企系企业的公寓。

于租客而言,自如公寓“并不省心”,于业主而言,自如公寓“回报看天”。不可否认,自如在某些方面确实解决了一部分的社会问题和需求,但同时也衍生了一些新的烦恼,如何在盈利与持续化经营上找一个平衡,还得上下求索。