编者按：本文来源创业邦专栏秦朔朋友圈，作者梁云风，创业邦经授权发布。
看不懂的楼市
有没有发现，最近的楼市有点魔幻，让人看不懂。
其实看不懂是对的，如果楼市走向大家一眼就看懂了，市场就该如一潭死水。比如在大家的印象中，受疫情影响，楼市应该惨不忍睹、“跌跌”不休，对吧？
一开始确实是这样。从全国来看，从2月份起，楼市经历寒冬，各地工地停工、售楼部关闭，那时候讨论最多的就是楼市的凄凄惨惨戚戚。但很快，房地产公司的售楼部从线下搬到了线上，百强房企几乎都建立了线上售楼部，朋友圈推广、直播、与第三方线上平台合作，忙得不亦乐乎。恒大2月份销售还相比去年略有增长；碧桂园3月份线上合约每天还能有6亿左右，相比纯线下时代，这是了不得的进步。
当然，2月份总体销量确实是下降了不少。克而瑞统计数据显示，2月单月，TOP100房企环比降低43.8%，同比降低37.9%。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录。龙头房企中，万科和碧桂园2月单月同比分别减少33.8%和49.2%。很多房企不得不下调全年目标，保持“谨慎乐观”。
但三月的楼市，复苏很快，快得让人一下无法适应。4月16日，国家统计局发布数据，3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个，比2月的21个明显增加；二手房价格环比上涨的城市数量为32个，明显高于2月份的14个。
尤其是一二线的主力城市，热度堪比去年上半年因一二手房价格倒挂时的“楼市彩票”，劲爆的消息一个接着一个，似乎我们现在在经历的不是全球经济大衰退，而是又一个大繁荣的开始。
在深圳，南山区招商蛇口太子湾·湾玺一战封神，3月7日开盘推出104套公寓，均价11万元/㎡，总价2000万元起，结果当晚104套全部售罄。此后3月13日的14套4200万起步价的豪宅仅8秒就宣告售罄；4月5日，该楼盘第三次推出54套总价约3000万到5500万的公寓，又在半天时间抢光。此外，还有个别楼盘爆出百万元“喝茶费”“更名费”，而在二手房市场，热点区域部分房源挂牌价调高达百万元，引来监管部门的紧急通知。
4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。4月20日，媒体报道，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
除了深圳，上海、苏州、北京，甚至武汉都开始“抢房”。
4月13日，位于上海浦东碧云板块的一个新项目碧云尊邸开放认筹，当天售楼部排起了长龙，该项目洋房均价11万元/㎡左右，别墅均价超过12万元/㎡，总价从2000万左右到最高8000万元不等；在苏州，某楼盘一分钟吸金12亿；北京一楼盘也创下了20分钟卖出814套房的记录；甚至在武汉，4月8日重启之后，楼市也恢复到日均成交量破百套的水平。
大家可能在朋友圈看到的是两个完全迥异的场景，一方面是受疫情影响，全球经济“愁云惨淡万里凝”；另一方面则又是楼市的火爆场景，“映日荷花别样红”。
我们生活在不同的世界吗？这种突兀的分裂到底是怎么回事呢？
正常需求有多少？
疫情之后，楼市的火爆是有原因的。我们要区分，在这些需求中，哪些是正常的需求，哪些是催生的需求。
我们看这次火爆的城市，几乎都是疫情之前就热门的一二线城市和区域的中心。以深圳楼市为例，深圳本身就是一个非常特殊的地方，供需矛盾一直非常突出，而且历来是资本聚集之地，房地产作为过去中国资产增值最大的标的，从来不缺买家。
过去十年，深圳平均房价从2010年的不到1万/㎡涨到如今5.5万/㎡，即使是房价最冷的2013年，仍保持着增长趋势不变。所以严格意义上说，深圳的楼市变化并不具有代表性、普遍性。
这次疫情期间，楼市将近一个月的时间是冰封期，很多需求被“蓄”着了，这也是一些媒体所谓的“报复性消费”的原因。疫情并没有消灭需求，疫情之后，该结的婚、该改善的住房、该置办的首套房、该选的学区房还得买，生活还得继续不是？所以受疫情严重影响的武汉也在解封之后迅速恢复销售，这就是正常市场需求在托底。
这样我们就能解释，为什么3月百强房企销售出现明显反弹，实现全口径销售金额约7600亿元，虽同比减少17.2%，但环比增长达到135.8%。刚需的基本盘在这里，一旦我们能走出家门，房子仍是一家人最大的事情。我们也能够说清楚，在国家统计局发布的4月16日数据中，38个新房价格环比上涨的城市中，排在前面的既有杭州这样的一线城市，也有西宁、银川这样的三线城市。如果要单纯解释炒房，那总该挑个条件好一点的城市吧？
所以任何时候都别忘了，今天中国楼市，刚需仍是主流。房住不炒，房子是用来自己住的。
避险与政策齐驱
除此之外，还应该考虑一些特殊的原因。
首先是投资心态的变化。2月份开始，A股成了全球资产避险之地，大量北上资金抄底A股。而随着海外疫情的加剧，全球经济也在历经前所未有的剧烈波动与震荡，欧美等发达地区面临技术性衰退风险，部分新兴市场国家面临金融冲击，这种情况下，避险资产最好的选择，要么是现金，要么就是抗跌的物业了。
从资产的保值来看，一二线城市的房产应该是排在前列。无论是核心一线城市的北上广深，还是区域中心的南京、郑州、西安、杭州，甚至像中西部省会城市的房价，在过去10年间，基本保持着向上的态势。今年三四月份以来，核心城市房价基本上保持着坚挺的态势，如深沪等还涨幅不小，上海中原地产数据显示，3月底，上海高价房成交活跃，助推新房成交均价攀升至64404元/平方米，环比上涨17.5%。二线城市如南昌，在三月份新建住宅成交均价也环比提高8.4%，重点区域、学区房还一房难求。而随着最近沪深等地的楼市回暖，不少二手房一夜之间加价百万，特别是沪深两地豪宅的销量大涨，资金集体避险迹象明显。
其次是大量政策的加持，涉及金融政策、人才政策、户籍政策以及支持房地产发展的复工复产、开发商拿地、预售资金监管等政策。据21世纪经济报道不完全统计，截至4月14日，已有超过90个城市发布了不同程度的房地产调控政策。
比如近日国家发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。很快，南昌等城市就出台了地方跟进政策，全面取消落户限制。这对房地产市场来说，人才政策的放松绝对是大利好，在新增人口红利趋缓的情况下，谁能占得先机，谁就能赢在楼市。近1个月内，重庆、天津、南京、沈阳、青岛、苏州、广州等地的“人才政策”密集出台，对于楼市的促进作用明显。
而且各地放松调控政策的试探越来越密集，比如青岛、驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡等城市都曾上演限售松绑政策“数日游”。
再加上疫情之后的金融政策也开始宽松，此时发展前景好的城市比如杭州、深圳，稀缺的项目就成为投资者资金避风港，楼市趋稳，可能已经成为当下大多数人的认识。
不要有错觉
不过我们还是不能形成楼市能涨不能跌的错觉，至少我们有必要将疫情放大为一个长期事件来参考。
楼市当下的复苏，可以视为中国经济向上成长的惯性与趋势，笔者一直认为，长期来看，中国经济仍具有持续的成长性，中国房地产市场会随着中国经济的成长、城镇化进程深化而持续增长，刚需、改善型住房的市场仍非常广阔，这是我们在经济低迷时期应该有的信心。
但是，仍不应忽视两点。
一是短期的波动。短期来看，稀缺项目热销与个别城市火热并不是楼市的全貌，所谓的反弹与爆发并未出现。而且随着全球经济的走弱，可能在一段时间内都不会出现，不能再期待当下的房地产市场还能大赚一把。经济低迷时，要避免避险资产与风险资产同时下跌。
二是个别区域楼市的异动。今天很多城市的房地产其实深陷泥淖，去化率低、资产质量低，房价早已超出正常范围，给经济和人居都造成了极大的负面影响。比如笔者一直批评南昌房价高得离谱，均价一万二，核心区域过三万，这对于一个并无产业优势、人均收入不高的二线城市来说是很麻烦的，只会让城市的活力越来越弱。
总而言之，当下楼市就是自住要擦亮眼，投资还是缓一缓。
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